Projet de loi sur le logement : encore trop loin du compte

Le 4 avril dernier, le gouvernement a présenté au Conseil des ministres son projet de loi logement, dite loi ELAN (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Le ministre Jacques Mézard propose quelques mesures qui vont dans le bon sens, mais on est encore loin de la nécessaire libération du marché.

Simplification des normes de construction : un bol d’air frais bienvenu

Le texte propose la simplification de nombreuses normes. Celles liées à l’accessibilité des handicapés seraient assouplies. Les bureaux pourraient être plus facilement transformés en logements. Les recours abusifs contre les permis de construire seraient davantage sanctionnés et le délai de jugement serait limité à 10 mois. Enfin, dans certaines communes, le permis pourrait être demandé sous forme dématérialisée.

Ces mesures sont certes bienvenues, mais restent insuffisantes. Malgré quelques facilités offertes par la loi ces dernières années pour déroger aux plans locaux d’urbanisme (PLU), le zonage continue de réduire les possibilités de construction et de surélévation des immeubles. L’offre de logements a ainsi tendance à rester comprimée, ce qui se répercute sur les prix. Ces prix artificiellement élevés affectent principalement les plus modestes tout en creusant profondément les inégalités entre propriétaires établis et nouveaux entrants sur le marché de l’immobilier.

Légère flexibilisation du marché locatif avec le « bail mobilité »

Pour les logements meublés et sous certaines conditions, un locataire qui chercherait à louer un logement sur une durée inférieure à 10 mois pourrait convenir d’un bail court non renouvelable avec le propriétaire avec des modalités de conclusion et de résiliation plus souples. Cependant, le projet de loi ne s’attaque pas vraiment aux procédures d’expulsion en cas d’impayé.

La législation française a multiplié les dispositifs destinés à protéger les locataires qui ne paient plus leur loyer. Il faut jusqu’à deux ans et parfois plus pour procéder à une expulsion locative, sans compter les frais de justice et le manque à gagner du fait des loyers impayés. La lourdeur de ces procédures n’est pas sans conséquence sur la méfiance des bailleurs qui se répercute inévitablement sur les locataires. Ces derniers sont priés de fournir d’importantes garanties qui constituent de véritables barrières pour les plus précaires : ceux qui n’ont ni les moyens de verser d’importantes cautions ni la possibilité de faire valoir la sécurité que procure un emploi protégé. À l’image du marché de l’emploi, les rigidités procédurales concernant les rapports locatifs créent un marché à deux vitesses sur lequel les insiders sont privilégiés au détriment des outsiders qui sont parfois poussés à mentir sur leur condition sociale pour décrocher un bail.

Encadrement des loyers : l’aveuglement continue

Malgré l’annulation fin 2017 par les tribunaux administratifs de l’encadrement des loyers qui avait été mis en place à Lille et Paris avec la loi Alur, l’avant-projet de loi précise une amende équivalente à 25 % du dépassement du plafond administratif en plus de son remboursement au locataire. Alors que toutes les villes qui ont mis en place un tel contrôle des prix ont échoué à satisfaire la demande, le gouvernement tient à poursuivre des « expérimentations ».

Logement social : rien de nouveau sous le soleil de la gabegie

La fusion de quelques bailleurs sociaux a été inscrite dans le projet de loi. La vente de HLM serait aussi facilitée et les loyers des occupants seraient réévalués tous les six ans. Les locataires ayant des revenus supérieurs aux plafonds devront payer un « surloyer » ou laisser leur place. Cependant, en ne s’attaquant pas aux points noirs du marché immobilier, l’État continuera à compenser les effets pervers de son interventionnisme en subventionnant les plus démunis à coups de prêts à taux zéro (PTZ), d’aides financières (APL) et de logements sociaux. Une intervention massive qui coûte au contribuable français autour de 50 milliards d’euros par an, soit près de 150 euros par ménage chaque mois (voir à ce sujet un rapport complet de l’IREF sur le logement dit « social »).

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Comme pour le marché du travail, la fiscalité ou le transport ferroviaire, la réforme du logement va dans le bon sens, mais l’amplitude n’est pas du tout à la hauteur. Les procédures d’expulsion locative, les plans locaux d’urbanismes et la fiscalité immobilière qui reste la plus élevée d’Europe sont les principaux points noirs et n’ont pas été abordés en profondeur. Le gouvernement ne semble pas avoir eu le courage d’établir un cadre légal garantissant la liberté contractuelle et le droit de disposer de sa propriété pourtant nécessaire à la libération du marché et à la satisfaction de la demande. Le logement joue un rôle considérable dans la mobilité professionnelle et sociale et l’immobilier est un des principaux facteurs de stagnation du pouvoir d’achat des ménages. Monsieur Macron, soyez plus ambitieux, libérez les propriétaires et laissez faire les entreprises !