Le logement social tue le marché privé du logement

Certes, à Paris, les prix de l’immobilier continuent de monter. Au deuxième trimestre 2017, selon l’indice Notaires/INSEE, les prix des appartements parisiens ont augmenté de 6,6% sur un an. C’est dû notamment à la rareté du marché organisé par la Mairie qui préempte à tout va pour transformer le plus possible de mètres carrés en logements sociaux. Paris est en pointe, mais c’est la politique de la France depuis des lustres qui est coupable de cette inflation de logements sociaux.

La France compte près de 5M de logement sociaux publics, soit près de 23% du parc européen alors qu’elle ne représente que 13% de la population de l’Europe. En France près de 18% de la population est logée dans des logements sociaux contre 4% en Allemagne. Manuel Valls se vantait en 2016 de ce que la France construisait chaque année 40% des logements sociaux construits en Europe.

Ces logements sociaux représentent des coûts considérables pour les finances publiques et des avantages qui ne le sont pas moins pour leurs occupants. Un rapport de la Cour des comptes d’avril 2015 sur le logement en Ile de France a noté que le logement social francilien représentait un avantage monétaire implicite annuel de plus de 9 Md€, deux fois supérieur à celui dont profite l’ensemble des locataires sociaux du reste du pays (4,6Md€). Selon ses estimations, en 2013, chaque locataire du parc HLM francilien a bénéficié d’un avantage annuel moyen de l’ordre de 8 300 €, soit un avantage en valeur capitalisée de 115 000 € pour chaque locataire d’HLM s’il est francilien et proche de 140 000 € s’il est parisien. Pour l’ensemble des locataires d’HLM franciliens actuels, l’avantage capitalisé global s’établirait à environ 127 Md€.

Ces charges publiques s’ajoutent à celles des APL (18Md€), aux niches instituées par chaque ministre du Logement en faveur de l’acquisition immobilière et à toutes les autres. Une étude de l’INSEE (novembre 2014) a montré que les aides publiques au logement étaient trop nombreuses et trop souvent attribuées sans contrôle véritable de leurs bénéficiaires. Les aides accordées aux bailleurs publics sont 6 fois plus importantes que les aides accordées aux bailleurs privés. Pourtant le parc privé offre encore trois fois plus de logements neufs chaque année que le parc public. Mais pour combien de temps ?

Le parc privé locatif diminue

Cette intervention massive de l’argent public fausse le marché du logement. Les prix artificiels des logements sociaux réduisent les repères du marché et nuisent à la mobilité de ceux qui ne veulent pas abandonner leurs privilèges ni refaire la queue pour les obtenir ailleurs. D’ailleurs, les loyers baissent dans la France entière depuis un an, et donc indépendamment de l’encadrement des loyers organisé par Mme Dufflot. A Paris, comme en moyenne en France, le recul des loyers est de 0,6% de janvier à août 2017 comparé à la même période de 2016. L’activité du marché locatif s’est réduite en 2016 et recule de 4% sur les 8 premiers mois de l’année (en glissement annuel). Le parc immobilier privé diminue parce que les propriétaires ne veulent plus subir les tracas des locations pour des revenus en berne et en grande partie captés par un impôt de plus en plus lourd. Avec les retraités, les bailleurs seront les grands perdants de la hausse de la CSG.

D’autant qu’en même temps, bien entendu, les propriétaires font de moins en moins de travaux d’entretien et de rénovation entre deux baux et les appartements se dégradent. En 2017, seuls 14,2% des biens reloués ont bénéficié de travaux conséquents selon Clameur, soit le taux le plus bas depuis 20 ans. Les propriétaires sont très craintifs à l’égard des effets à long terme de l’encadrement des loyers. Les loyers baissent mais les logements se dégradent. A force de vouloir protéger les locataires, les politiques ont bloqué le marché et il est devenu de plus en plus difficile de trouver une location. L’excès de normes et de contraintes nuit finalement autant sinon plus à ceux qu’elles veulent protéger.

Pour créer un choc de l’offre, comme le veut Emmanuel Macron, il faudrait aligner la fiscalité de l’immobilier sur celle des investissements mobiliers (actions, obligations…) avec suppression de l’ISF et imposition forfaitaire à 30% des revenus. Il faudrait aussi réduire de trop nombreuses normes et contraintes qui pèsent sur les propriétaires bailleurs. Mais il faudrait encore abaisser le niveau des subventions publiques qui détruisent le marché du logement.

A cet égard le nouveau ministre en charge du logement, Jacques Mézard, semble vouloir, à bon escient, réformer l’aide au logement trop coûteuse pour un résultat médiocre et réduire les avantages des dispositifs d’investissement locatif Pinel qui ont succédé aux Besson, Périssol, Robien… et qui favorisent les promoteurs plus que les investisseurs. Mais malheureusement, la politique annoncée reste dans la trace de celles qui l’ont précédée, à la poursuite de toujours plus de logements sociaux. Le ministre a déclaré au Figaro (6/09/2017) que « le pays manque toujours de logements sociaux ». Et Emmanuel Macron à Toulouse le 11 septembre a certes redit qu’il n’était pas favorable à une extension de l’encadrement des loyers, mais il s’est en même temps engagé à construire 40 000 logements très sociaux de plus et il veut maintenir l’obligation faite par la loi SRU aux communes de disposer de 25% de logements sociaux !

La solution serait plutôt de favoriser les investisseurs privés pour qu’ils n’hésitent pas à construire des logements à vocation sociale. Outre une fiscalité adaptée, il faudrait à cet effet qu’ils retrouvent la liberté de gérer leurs relations avec les locataires, notamment en cas d’impayés.