En novembre 2023, Elisabeth Borne commandait, à la députée (Renaissance) Annaïg Le Meur, des propositions de réforme de la fiscalité locative. Le rapport a été remis à son successeur Gabriel Attal au mois de juillet 2024.
La mission confiée à la députée Le Meur consistait à « étudier les évolutions possibles de la fiscalité locative, intégrant la prise en compte de la durée de la location dans le but de favoriser la location longue durée à titre de résidence principale ; simplifier la fiscalité locative en faisant des propositions amenant à la convergence des régimes fiscaux ; maintenir une offre locative privée à loyers abordables avec des critères sociaux et une meilleure performance énergétique ».
Nous ne nous attarderons pas sur les propositions qui passent à côté du sujet dans la mesure où elles ne visent pas à réduire ni la fiscalité ni les contraintes qui pèsent sur les propriétaires bailleurs. Seule la demande de simplifier le cadre fiscal de la location et de réunir les revenus locatifs en une seule est vraiment pertinente.
Pourtant, la députée Le Meur produit dans le document un tableau qui aurait dû la faire réagir. C’est celui de la rentabilité d’un investissement locatif.
Estimation du taux de rentabilité d’un investissement locatif (hors plus-value)
sur 12 ans en fonction du mode de location et de l’imposition du ménage investisseur
Que voit-on, en effet, sinon que l’investissement locatif ne rapporte pas grand chose à l’exception de la location de courte durée (Airbnb), essentiellement pour les ménages le moins imposés à l’impôt sur le revenu ? Le tableau aurait été bien plus sombre encore si la députée avait pris en compte la totalité de la fiscalité du capital (IFI, impôt sur les plus-values, droits de mutation, etc.) !
Mme Le Meur aurait dû s’offusquer que la location nue de longue durée soit d’un rendement aussi faible – et même parfois négatif – et en tirer toutes les conclusions qui s’imposent.
A savoir : instituer sur tous les revenus locatifs nets, quels qu’ils soient, un prélèvement forfaitaire unique (flat tax) ; supprimer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ; simplifier la réglementation ; supprimer les blocages de loyers ; rééquilibrer les rapports entre locataires et bailleurs. Car c’est en commençant par rendre l’investissement locatif à nouveau rentable que l’on pourra résoudre la crise du logement.
11 commentaires
Ajoutons aux arguments deux éléments, la très grande difficulté à se libérer d’un locataire surtout de plus de 60 ans, aussi s’il ne paie plus, et que trop souvent il y a des dégâts causés par le locataire ce qui oblige à s’assurer contre les risques locatifs….Le propriétaire préfère donc ne pas louer et compter sur la plus value de l’immobilier.
La CFE, taxe d’habitation, taxe foncière… factures d’électricité exorbitantes. Je ne suis pas sûre que cela sois pris en compte dans le calcul de la rentabilité Rbnb.
Cerise dans le gâteau, un plafond de revenus à 23k avant de payer des charges sociales + limitations de nombre de logements à proposer et obligation de changement de destination avec compensation dans certaines communes.
Une affaire impossible.
Vu ce qui ressort ci-dessus, comment s’étonner qu’il y ait tant de logements non proposés à la location rien qu’à Paris ?
Effectivement. On pourrait vendre l’intégralité du parc « social » et supprimer toute exigence du « social » an lien avec l’immobilier, aussi, et encadrer les PLUs de plus en plus abusif avec un « droit de construire » à partir du respect de quelques minima raisonnable.
Par contre, à la lecture rapide du tableau il me semble que l »IFI est bien pris en compte, c’est justement ça qui fait que la rentabilité est négative pour les ménages à « hautes » revenus.
Oui, l’IFI (à O,7%) est en partie pris en compte, mais la fiscalité sur le capital comprend bien d’autres impôts et taxes ici ignorés.
Tout à fait.
En effet la rentabilité est négligeable mais les remboursements du crédit sont couverts indirectement par le locataire. Lors de la revente éventuelle crédit payé, la prise de bénéfice est alors très conséquente. Exemple, 200 000 € à diviser par 15 années de location, 13 330 € de bénéfice annuel en plus en réalité, à lisser avec l’inflation. L’investissement doit se calculer dans sa globalité. Mettre cette somme de côté avec un salaire est impossible.
Vous avez raison, mais il ne faut pas oublier la fiscalité sur le patrimoine détaillée dans l’étude Jean-Phiippe Delsol et Pierre Garello (https://fr.irefeurope.org/publications/etudes-et-monographies/article/leffarant-cout-fiscal-et-reglementaire-de-limmobilier-pour-les-proprietaires/) :
– Les droits d’enregistrement (au minimum 5,7% du prix de vente) ;
– La taxe foncière dont les taux s’envolent en 2023 (en moyenne 7,1%, soit le double de l’an pensée) et le législateur a par ailleurs décidé d’un rehaussement de 7,1% des bases fiscales concernant plusieurs impôts locaux. Cette revalorisation forfaitaire des valeurs locatives est un record depuis au moins 30 ans après une hausse déjà significative de + 3,4% en 2022 ;
– Les droits sur les successions et dotations sont aussi à des taux très élevés, jusqu’à 45% en ligne directe au-delà de 1 805 677€, avec des franchises très basses, limitées à 100 000€ par donateur et donataire tous les 15 ans. Et les choses pourraient empirer ces prochaines années sous la pression d’une idéologie égalitaire. Par comparaison, les dons et successions entre ascendants et descendants directs sont exonérés de droit dans de nombreux pays : Canada, Luxembourg, Suède (depuis 2004), Autriche, etc. En Italie, ils sont nuls jusqu’à 1M€ et de 4% au-delà. En Allemagne ils sont nuls jusqu’à 400 000€ et ne sont que de 30% au-delà de 26M€ ;
– La taxe d’habitation qui n’a pas disparu pour les résidences secondaires et dont les taux comme les bases connaitront en 2024 des hausses record.
L’augmentation jusqu’à 60% de la part communale de la taxe d’habitation dans certaines communes dites à forte tension foncière sera répercutée par les propriétaires de locations meublées de courte durée dans les loyers. Ceux qui en paieront le surcoût seront d’abord – à la lecture du tableau – les ménages modestes et moyens.
Encore une disposition fiscale destinée à « pénaliser les riches » qui se retourne contre les plus modestes. Les députés qui ont voté cette disposition et les maires et conseillers municipaux qui se sont empressés d’adopter cette surtaxation dans leur commune respective démontrent une fois de plus qu’ils sont tous des incapables.
On a l’un des coûts global de construction les plus chers au monde, des locations hors de prix ( plus chères qu’en Allemagne, USA , …). Et pourtant l’immobilier ne rapporte presque rien !!!
*** L’Etat et les collectivités locales prennent l’immobilier en otage. Ils réduisent l’immobilier à une simple vache à lait , car très facile, et lâche, à taxer.
*** L’Etat est responsable à 100 % des problèmes qu’ont les français pour se loger.
Dès qu’il s’occupe de quelque chose c’est l’ Enfer et le bordel.
Vous avez parfaitement raison, la rentabilité locative dans le résidentiel en France est minable et ne peut pas favoriser l’investissement car les risques du fait de la législation mis à la charge des bailleurs sont trop élevés voir ubuesques lorsqu’il s’agit de l’expulsion. Il n’y a pas de rémunération du risque.
Enfin, il faut toujours considérer que la plus value est toujours incertaine d’autant plus que les couts d’acquisition sont trop élevés et que la durée entre la décision de vendre et l’encaissement des fonds est tellement longue qu’elle rend tout opportunisme impossible.
Il faut être inconscient pour investir en France dans ce domaine à moins que ce soit pour votre domicile.