Depuis la fin août, presque chaque jour qui passe voit la publication d’un rapport de la Cour des comptes. Celui du vendredi 6 septembre 2024 s’intéresse à « L’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel ».
Rappelons que le dispositif Pinel, entré en vigueur le 1er septembre 2014, a pour ambition de faciliter la construction et la rénovation de logements intermédiaires destinés aux ménages éprouvant des difficultés à se loger dans le secteur privé ou social. Il a succédé au dispositif dit « Duflot », dont il reprend les principaux critères. Les particuliers investissant dans ces logements sont éligibles à une réduction de leur impôt sur le revenu sous certaines conditions. Ces dernières ont connu, depuis 2014, de multiples évolutions portant sur la typologie des biens concernés, le zonage ou le taux de réduction fiscale.
A quelques mois de la fin du dispositif (31/12/2024), la Cour des comptes s’est demandé s’il avait atteint ses objectifs, à savoir stimuler l’investissement locatif et permettre aux ménages visés de se loger. La réponse est… « p’t-êt’ ben qu’oui, p’t-êt’ ben qu’non » !
Pourquoi cette réponse de Normand ? Tout simplement parce que l’administration n’a pas été capable de fournir un chiffre consolidé du nombre de logements construits ou rénovés grâce à ce mécanisme. De plus, nous dit la Cour, les nombreuses évolutions du dispositif depuis sa création brouillent « l’analyse de ses effets tant en termes d’atteinte de ses objectifs que de perception claire pour les investisseurs ».
Tout ce que l’on sait, c’est qu’en 2023 le montant cumulé de défiscalisation du dispositif Pinel est estimé à 7,3 milliards d’euros (Md€). Il devrait continuer à croître jusqu’à la fin de son incidence budgétaire en 2038, « sans que l’administration soit en mesure de présenter à la Cour un chiffrage exact, mais que cette dernière estime à une dépense totale de 10 à 12 Md€ ».
La Cour nous dit aussi que le dispositif, « bien que sa performance soit difficile à mesurer précisément », semble avoir permis le déclenchement « d’opérations immobilières qui n’auraient pu, ou moins rapidement, aboutir sans cette orientation de l’épargne des particuliers ». De ce fait, des ménages plutôt modestes ont pu « se loger en zones tendues dans des logements confortables, qualitatifs et économes en énergie ».
Mais « le principal moyen de rendre ce dispositif financièrement rentable pour l’investisseur » est la revente du bien à l’issue de son « engagement fiscal ». Par conséquent, le dispositif Pinel ne permettra pas de « composer un parc pérenne de logements intermédiaires ». Est-ce à dire qu’il faut imaginer un nouveau dispositif ?
C’est ce que sous-entendent les magistrats de la rue Cambon, estimant qu’il est nécessaire de poursuivre « une politique publique en faveur des logements intermédiaires, dans le contexte d’une crise profonde du secteur de l’immobilier ». Dans cas, il est indispensable d’assortir le nouveau dispositif « d’objectifs évaluables en termes de volume de logements visés et de prévoir des outils de suivi fiables et des procédures de contrôle afin d’assurer un pilotage financier précis jusqu’à la fin de son incidence budgétaire ». Il serait également judicieux d’avoir un zonage mieux adapté aux besoins, et d’inscrire « le statut locatif des logements intermédiaires dans un temps plus long en regard de l’avantage fiscal consenti par l’État ».
Nous pensons, au contraire, qu’il n’est point besoin d’intervention de l’État pour avoir des logements abordables. La solution est de simplifier le cadre réglementaire et d’alléger la fiscalité immobilière. C’est à ce prix qu’un véritable marché immobilier pourra renaître au profit du plus grand nombre, investisseurs, bailleurs, locataires et contribuables.
