Institut de Recherches Économiques et Fiscales

IREF Europe - Institut de Recherches Économiques et Fiscales

Pour la liberté économique
et la concurrence fiscale


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Pour une politique du logement en faveur de l’emploi

Le chômage est un mal qui ronge la société française depuis de trop longues années. Pourtant, dans le même temps, des employeurs se plaignent de difficultés à recruter, abandonnant parfois tout espoir de trouver les compétences dont ils ont besoin. Certes, ces difficultés s’expliquent en premier lieu par le manque de formation ou d’expérience des candidats.
Mais tous les métiers qui connaissent des difficultés de recrutement ne demandent pas des qualifications importantes. Beaucoup sont des emplois de services, parfois peu rémunérés. Dans ce cas, la question du logement devient cruciale, d’autant plus que les emplois se concentrent de plus en plus dans les grandes agglomérations.
Il est donc primordial de faciliter la mobilité géographique et résidentielle. Cela passe par la libération du marché du logement afin qu’il soit davantage favorable à l’emploi.

1/ Malgré un chômage élevé, les employeurs français ont parfois des difficultés à recruter

La France connaît un taux de chômage élevé depuis de longues années : en 1993, il était déjà de 10 %. Un mal qui frappe avant tout les jeunes : au cours des vingt dernières années, le taux de chômage n’est que rarement descendu sous la barre des 20 %.

Paradoxalement, les employeurs français ont des difficultés à recruter la main d’œuvre dont ils ont besoin, et parfois ne réussissent pas à pourvoir les postes proposés.

En la matière, il est difficile d’obtenir des chiffres précis. Nicolas Sarkozy alors qu’il était Président de la République parlait volontiers de 500 000 offres d’emploi non pourvues chaque année. L’ancien Ministre du Travail de François Hollande, François Rebsamen, avançait le chiffre de 400 000 postes vacants du fait d’absence de candidats. Un chiffre repris par le Medef. Quant à Myriam El Khomri, l’actuelle Ministre du Travail, elle évalue les emplois non pourvus à 300 000.

Pôle Emploi annonce des chiffres plus modestes, issus de son enquête annuelle auprès des entreprises[1]. Selon l’organisme public, 191 000 offres d’emplois n’ont pas été pourvues en 2015. C’est beaucoup moins que l’estimation des politiques, mais cela n’en reste pas moins un chiffre important.

Les difficultés de recrutement, selon les employeurs, sont principalement liées aux candidats eux-mêmes (92,5 %). Il peut alors s’agir de pénurie de candidats, de manque de compétences, de manque d’expérience, de manque de motivation ou encore d’insuffisance de formation ou de diplôme.

Dans une moindre mesure, les recruteurs évoquent également des difficultés de recrutement liées à la nature du poste proposé (40,8 %). Dans ce cas, ils mettent en avant comme obstacles au recrutement la technicité très pointue du poste, les horaires décalés, la rémunération, le travail difficile ou pénible, le temps partiel et le déficit d’image.

Par ailleurs, l’enquête 2016 de Pôle Emploi sur les besoins en main d’œuvre fait état de près de 600 000 projets de recrutements jugés difficiles par les employeurs. Ainsi, sur les 1 827 271 intentions d’embauche recensées par Pôle Emploi, 32 % sont estimés difficiles.

Ces difficultés de recrutement concernent des emplois qualifiés comme les ingénieurs et cadres d’études et R&D en informatique, mais surtout des métiers demandant peu de qualification comme le montre le tableau ci-dessous :

Schéma n°1 - Les 10 métiers où sont signalées les plus fortes difficultés de recrutement

Schéma n°1 - Les 10 métiers où sont signalées les plus fortes difficultés de recrutement

N’ont été retenus que les métiers représentant plus de 1 % du nombre total de projets de recrutement en 2016

Source : Pôle Emploi-Credoc, Enquête BMO 2016

Les employeurs interrogés par Pôle Emploi pensent que les difficultés qu’ils vont rencontrer à l’embauche seront dues principalement au profil inadéquat des candidats (pour 81,9 %), à la pénurie de candidats (74 %), ou encore à la nature du poste proposé (53,9 %).

Cette dernière raison est celle qui progresse le plus dans l’enquête de Pôle Emploi. En effet, si elle obtient 53,9 % en 2016, elle n’était mise en avant que dans 36,2 % des cas en 2013 et 32,4 % en 2014.

Les autres raisons expliquant les difficultés de recrutement varient beaucoup moins au cours des dernières années comme le montre le schéma n°4 ci-dessous :

Schéma n°2 - Quels types de difficultés de recrutement pensez-vous rencontrer ? (plusieurs réponses possibles ; en pourcentage)

Schéma n°2 - Quels types de difficultés de recrutement pensez-vous rencontrer ? (plusieurs réponses possibles ; en pourcentage)

Base : établissements potentiellement recruteurs qui pensent rencontrer des difficultés d’embauche (1 985)

Source : Pôle Emploi-Credoc, Enquête BMO 2016

2/ Des difficultés de recrutement liées en partie à la question du logement

Derrière les difficultés de recrutement liées à la nature du poste proposé se cachent les horaires, le salaire, la pénibilité, mais aussi la distance. Cela signifie donc que les postes proposés ne trouvent pas preneur car ils sont mal payés, pénibles, avec des horaires décalés ou encore éloignés du lieu de résidence des candidats. Ou encore qu’ils cumulent plusieurs, voire la totalité, de ces inconvénients.

Quant à l’enquête sur les offres d’emploi difficiles à satisfaire[2] déjà citée, elle révèle que la difficulté d’accès au lieu de travail peut constituer un problème de recrutement dans 24 % des cas. Malheureusement, l’enquête n’apporte pas de précisions sur ce que les employeurs entendent par « difficulté d’accès au lieu de travail ». On imagine difficilement que l’emploi puisse être situé dans un endroit difficile d’accès dans l’absolu. En revanche, il peut être difficile d’accès pour les éventuels candidats car ceux-ci résident trop loin du lieu de travail potentiel.

Dans une étude[3] de 2011, le Crédoc[4] estime que 500 000 chômeurs inscrits à Pôle Emploi (soit 11 %) ont renoncé à un poste, entre 2006 et 2011, pour ne pas avoir à supporter des dépenses de logement plus importantes. Si l’on fait une projection sur l’ensemble de la population en âge de travailler comme l’a fait le Crédoc, ce serait donc environ 2 millions de personnes qui auraient refusé un poste pour cette raison durant la période.

Par ailleurs, Bigot et Hoiban indiquent, dans la même étude, que « 70 % des actifs déclarent qu’ils refuseraient un emploi meilleur que celui qu’ils occupent actuellement si cela devait occasionner un déménagement conduisant à une hausse de leurs dépenses de logement ».

Une autre enquête du Crédoc, réalisée en 2012 auprès d’un échantillon d’entreprises, faisait état d’un établissement sur quatre signalant que les problèmes de logement des salariés compliquent le recrutement. Un établissement sur cinq évoquait des freins à la mobilité interne. « Au total, 40 % des établissements sont affectés par les difficultés de logement de leurs salariés »[5].

Il appert qu’emploi et logement sont intimement liés. L’étude de Bigot et Hoiban de 2011 dévoile les critères les plus importants dans le choix d’un logement. Si la qualité du logement prime (53 %) dans le choix des Français, le deuxième critère mis en avant est la proximité des lieux de résidence et de travail ; et 27 % des personnes interrogées placent même la distance domicile-travail avant tout autre critère. Le coût du logement n’arrive qu’en quatrième place dans la hiérarchie et n’est un critère prépondérant que pour 18 % des Français (schéma n°5).

Schéma n°3 - Les critères de choix d’un logement

Schéma n°3 - Les critères de choix d'un logement

Source : Crédoc, enquête « Conditions de vie et Aspirations », 2011

Les Français souhaitent donc, s’ils en ont la possibilité, limiter le temps de déplacement entre leur domicile et leur travail. Dit autrement, ils veulent pouvoir loger près de leur lieu de travail.

Or, on observe plutôt le phénomène inverse. Une étude de l’Insee[6], réalisée à partir du recensement de la population de 2013 mais publiée en juin 2016, montre que les deux tiers des personnes ayant un emploi travaillent dans une autre commune que celle où elles résident. La part de ces personnes – appelées navetteurs par l’Insee – dans l’ensemble des personnes ayant un emploi a augmenté de 6 points entre 1999 et 2013 (passant de 58 % à 64 %). Notons également que la distance entre domicile et travail s’est allongée de 2 kilomètres entre 1999 et 2013 pour atteindre une moyenne de 15 kilomètres. On peut ajouter que la proportion des trajets de moins de 10 kilomètres a diminué de 5 points au profit notamment de ceux compris entre 20 et 50 kilomètres.

L’éloignement continu des Français de leur lieu de travail s’explique, en partie, par le phénomène de concentration des emplois dans les grandes agglomérations.

3/ La concentration géographique des emplois

En effet, on assiste depuis de nombreuses années à une concentration des emplois dans les zones urbaines. La ville attire, par ses commerces, ses moyens de transport, ses loisirs, ses services au sens large (écoles, médecins, crèches, etc.). Et aussi par ses emplois.

Dans une étude pour l’Institut Caisse des Dépôts[7], Laurent Davezies et Philippe Estèbe montrent que les emplois se créent principalement dans les métropoles, et singulièrement dans les sept principales aires urbaines ainsi que dans le Grand Paris. Selon eux, les métropoles représentent plus de 70% des créations nettes d’emplois privés entre 2007 et 2014.

France Stratégie note que « les quinze aires urbaines de plus de 500 000 habitants que compte la France rassemblent aujourd’hui 40 % de la population et 55 % de la masse salariale. Elles représentent aussi plus de 50 % de l’activité économique et le PIB par habitant est en moyenne 50 % plus élevé dans les métropoles que dans le reste du pays. Le PIB de la métropole parisienne représente à lui seul environ un tiers du PIB français total  »[8]. L’organisme public affirme même que les quinze plus grandes métropoles françaises auraient concentré 75 % de la croissance entre 2000 et 2010.

L’enquête BMO de Pôle Emploi fait très nettement ressortir les principaux pôles de recrutement (schéma n°6).

Schéma n°4 - Les pôles de recrutement (en fonction du nombre d’embauches prévues en 2016)

Schéma n°4 - Les pôles de recrutement (en fonction du nombre d'embauches prévues en 2016)

Source : Pôle Emploi-Credoc, Enquête BMO 2016

Il apparaît clairement sur la carte que les besoins en main d’œuvre sont concentrés dans certaines zones. Si l’on regarde les chiffres de Pôle Emploi plus finement, par zone d’emploi, on est frappé de constater que les zones urbaines sont celles qui embauchent le plus, ainsi que les zones touristiques du littoral et de la montagne.

Par exemple, dans la région Centre-Val de Loire, les zones d’emploi dans lesquelles sont situées les six préfectures départementales (Chartres, Orléans, Tours, Châteauroux, Bourges et Blois) concentrent 63,55 % des embauches prévues en 2016. Les seize autres zones d’emploi ne regroupent donc qu’un peu plus de 36 % des besoins en main d’œuvre de la région.

Si l’on répète le même exercice en Alsace-Champagne-Ardenne-Lorraine, on obtient 45,54 %. Et si l’on y ajoute les deux villes importantes que sont Reims et Épernay, c’est 58 % des besoins en main d’œuvre pour l’année 2016 qui se trouvent concentrés dans les 12 bassins d’emploi comprenant les principales villes régionales (alors que la région compte 42 zones d’emploi).

L’exercice peut être reconduit pour l’ensemble des régions, les zones d’emploi urbanisées concentrent 63 à 75 % des embauches prévues par Pôle Emploi en 2016.

Par ailleurs, dans leur étude[9], Davezies et Estèbe expliquent que, dans ces aires urbaines, ce sont les emplois métropolitains qui progressent le plus, c’est-à-dire des emplois qui ne se trouvent que dans les métropoles. Ce sont, par exemple, des emplois à haute valeur ajoutée dans le conseil, l’informatique, le numérique, l’ingénierie. Mais aussi d’autres emplois de services dans l’action sociale (premier secteur créateur d’emplois dans les métropoles) ou encore la restauration.

Cette concentration des emplois dans les métropoles, et plus largement dans les villes, contribue à l’augmentation des loyers et des prix à l’achat des logements. En effet, la demande de logements augmentant, les prix croissent d’autant plus fort que la surface disponible pour construire en agglomération est réduite.

On peut d’ailleurs comparer la carte des pôles de recrutement (schéma n°6) avec celle du prix des logements et constater qu’elles se ressemblent étrangement :

Schéma n°5 - Les prix de l’immobilier en France en 2016

Schéma n°5 - Les prix de l'immobilier en France en 2016

Source : www.meilleursagents.com

Par conséquent, comme nous l’avons vu plus haut, les Français sont contraints de se loger plus loin de leur lieu de travail alors que, dans l’absolu, ils souhaiteraient plutôt s’en rapprocher.

4/ Il n’y a pas pénurie de logements…

La France manque de logements. C’est une opinion largement partagée et relayée tant par les médias que par les politiques, et, bien entendu, par les professionnels de la construction. C’est ainsi, qu’en 2012, François Hollande annonçait qu’il construirait « 500 000 nouveaux logements par an, dont 150 000 sociaux ».

L’industrie du bâtiment a produit 500 000 logements annuels sur une courte période, à la fin des Trente Glorieuses, avant le premier choc pétrolier[10]. Il est probable qu’elle en serait incapable aujourd’hui. Mais, ce qui apparaît de plus en plus évident, c’est que la France n’a pas besoin d’autant de logements. Pour Jean-Claude Driant, professeur à l’École d’urbanisme de Paris, « une production de 300 000 à 340 000 logements par an serait suffisante, compte tenu de l’évolution du nombre des ménages, mais elle n’a de sens que si elle est adaptée géographiquement aux besoins. Il n’y a pas de pénurie de logements en France, mais une disparité territoriale qui n’a fait que s’accentuer au cours des vingt dernières années »[11].

5/ … mais une mobilité géographique et résidentielle entravée,…

Dans une étude[12] de 2010 du Crédoc, Régis Bigot affirmait qu’en moyenne « une personne sur dix environ change de logement chaque année. Ce chiffre, précisait-il, varie assez peu d’une année sur l’autre : quels que soient les chercheurs, les estimations et les sources utilisées, il a toujours été compris entre 8 % et 12 % depuis une quarantaine d’années ».

Derrière ces chiffres apparemment homogènes se cachent des différences de taille selon le statut d’occupation du logement. D’une manière générale, on constate que les propriétaires sont moins enclins à déménager que les locataires. On peut même affirmer (schéma 6 ci-dessous) que le taux de mobilité des locataires du secteur libre est dix fois plus important que celui des propriétaires ayant fini de rembourser leur crédit immobilier :

Schéma n°6 - Taux de mobilité annuel selon le statut d’occupation du logement

Schéma n°6 - Taux de mobilité annuel selon le statut d'occupation du logement

Source : Crédoc et Insee

Dans la même étude, Bigot s’est penché sur la mobilité résidentielle en Ile-de-France. Il constate qu’elle a diminué entre 2002 et 2006 pour retrouver son niveau du début des années 1980. En revanche, on notera que les locataires du parc social déménagent moins que les locataires du secteur libre.

Schéma n°7 - Proportion des ménages franciliens habitant leur logement depuis moins de quatre ans

Schéma n°7 - Proportion des ménages franciliens habitant leur logement depuis moins de quatre ans

Source : Crédoc, Insee et IAU-IDF

Régis Bigot fait le constat que « le parc social a perdu sa fonction de lieu de logement temporaire dans le cycle des ménages : les ménages modestes ayant l’opportunité de bénéficier d’un logement HLM sont de plus en plus réticents à quitter cette habitation, quand bien même la taille du logement ne correspond plus tout à fait à leur situation familiale ; le manque d’offre locative à destination des ménages modestes, dû en grande partie à l’insuffisance de construction de logements dans cette catégorie budgétaire, explique pour beaucoup cette situation »[13].

Dans une étude de février 2016, Clément Pavard montre que seuls 8 % des locataires du parc social de l’agglomération parisienne ont été mobiles entre 2009 et 2013[14].

Le parc locatif privé est donc un maillon essentiel dans le changement de résidence des habitants de l’Ile-de-France. En effet, moins de 26 % des locataires du secteur libre ont emménagé depuis plus de 8 ans. Comme l’indique l’IAU-IDF[15], ce parc « accueille, notamment, parmi les emménagés récents, 2,5 fois plus de ménages en provenance de province que ne le font les parcs de la propriété et du locatif social réunis  »[16].

Schéma n°8 - Date d’emménagement dans le logement des ménages franciliens

Schéma n°8 - Date d'emménagement dans le logement des ménages franciliens

Source : Crédoc, Insee et IUAU-IDF

Pourtant, comme l’indique le Crédoc dans son étude de 2010, « le parc locatif privé francilien est moins étendu [en 2006] qu’il ne l’était il y a 25 ans ». C’est donc la mobilité résidentielle qui se trouve mise à mal, alors que dans le même temps on nous assure qu’il faut toujours être plus mobiles tant géographiquement que professionnellement.

Pour accroître la mobilité dans le parc social, des dispositions ont été prises en 2009 (mais applicables, dans les faits, depuis le 1er janvier 2015) obligeant les locataires disposant de revenus excédant de 200 % le plafond de ressources fixé lors de l’attribution de leur logement à le quitter[17]. Selon l’Union des HLM, 9 000 ménages seraient concernés pour 4,2 millions de logements HLM[18]. Autant dire que ce n’est pas cela qui va augmenter le turn-over dans les logements sociaux.

Même en cas de surloyer, possible depuis 2006, les loyers sociaux sont tellement inférieurs aux loyers libres dans les zones tendues que les locataires ne veulent pas quitter leur logement. Celui qui a la chance d’occuper un logement social fait, en général, tout pour le garder. Les cas d’élus ou de hauts fonctionnaires qui défrayent régulièrement la chronique sont là pour le confirmer.

Et puis le mode d’attribution des logements sociaux ne facilite pas la mobilité. Comme l’écrit Bigot, les bénéficiaires d’un logement social ne sont pas incités « à quitter leur habitation sachant qu’ils devront, pour réintégrer le parc social de leur nouvelle commune, s’inscrire dans une nouvelle file d’attente où ils ne seront pas nécessairement prioritaires »[19].

Mais si l’on souhaite augmenter la mobilité résidentielle, il faut également agir sur le parc privé où la fiscalité tient un rôle prépondérant. En effet, les droits de mutation, perçus par les notaires pour le compte de l’État et des collectivités locales, ont augmenté ces dernières années. Depuis la loi de finances pour 2014, une majorité des départements ont relevé leurs taux, les passant de 3,8 % à 4,5 %.

Au moment de l’acquisition d’un bien immobilier, le propriétaire règle donc désormais 5,8 % de droits de mutation. À ceux-ci s’ajoutent les honoraires de notaire proprement dits, et parfois les honoraires demandés par les agences immobilières. C’est ainsi que l’on a, en France, des coûts de transaction pour l’achat d’un logement parmi les plus élevés des pays développés. Le schéma n°9 ci-dessous[20] montre que la France était, en 2009 (c’est-à-dire avant l’augmentation des droits de mutation), le deuxième pays de l’OCDE pour l’importance des coûts de transaction :

Schéma n°9 - Coûts de transaction pour l’achat d’un logement en 2009 dans les pays de l’OCDE (en pourcentage de la valeur du bien)

Schéma n°9 - Coûts de transaction pour l'achat d'un logement en 2009 dans les pays de l'OCDE (en pourcentage de la valeur du bien)

Source : OCDE et France Stratégie

6/ … une réglementation envahissante qui coûte cher…

En matière de construction et de logement, la réglementation est partout. Elle consiste d’abord à instaurer la rareté des terrains constructibles. Certes, depuis le 1er janvier 2016, avec le plan local d’urbanisme (PLU), de nouvelles règles permettent, en particulier, de densifier des constructions : suppression du coefficient d’occupation des sols (COS), fin de la superficie minimale pour construire sur une parcelle. Mais, comme l’explique Vincent Bénard, « l’essentiel des hausses de l’immobilier est liée à la rareté foncière entretenue par une réglementation des sols d’inspiration planificatrice, étatiste, qui rend par défaut tout terrain inconstructible, et qui incite les élus locaux à renverser cette inconstructibilité avec beaucoup de circonspection »[21].

Autre domaine dans lequel la réglementation se propage : les normes de construction, avec son corollaire, la hausse des coûts de construction. La profusion réglementaire est difficile à mesurer précisément. La Fédération Française du Bâtiment (FFB), dans un rapport[22], donne cependant quelques chiffres relatifs à l’impact des normes sur les prix de construction. À partir d’une opération type de 40 logements d’une moyenne de 55 m2, les experts ont estimé les fourchettes de prix suivantes :

• 950 à 1 200 €HT/m2 habitable en 2000 ;
• 1 200 à 1 400 €HT/m2 habitable en 2005 ;
• 1 600 à 1 800 €HT/m2 habitable en 2011.

Soit, selon ces mêmes experts, une augmentation moyenne de 11 % en cinq ans, et de 58 % sur onze ans. Sur les mêmes bases, le groupe de travail estime le surcoût réglementaire et normatif sur la période entre 23 % et 38 %, sept postes expliquant à eux seuls 22 points de pourcentage, tout en rappelant que ces différents postes ne se cumulent pas de manière systématique pour toutes les opérations, à savoir :

• performance énergétique (RT2000, RT2005, BBC) ≈ 8 %
• accessibilité (2005) ≈ 4 %
• acoustique (NRA 2012) ≈ 3 %
• pollution des sols, mises en décharge (2005) ≈ 3 %
• loi sur l’eau (2005) ≈ 1,5 %
• sismique (2012) ≈ 1,3 %
• véhicules électriques/locaux à vélo (2012) ≈ 1,2 %

Le célèbre architecte Jean-Michel Wilmotte dénonce cette inflation réglementaire : «  Pour chaque permis de construire, on doit fournir des centaines de pièces, à des gens qui ne sont parfois concernés que par une seule page. Pour livrer le dossier du permis de construire du Centre spirituel et culturel orthodoxe russe à Paris, nous avons dû louer une camionnette. Il y avait 150 kg de documents ! »[23] Et François de Mazières, maire de Versailles, de surenchérir avec l’exemple de la construction de logements étudiants dans sa ville : « Il paraît logique que toutes les chambres du rez-de-chaussée et leurs salles de bain soient accessibles aux personnes à mobilité réduite (PMR), ainsi que les chambres des étages, pour que les étudiants puissent de rendre visite facilement. Mais est-il indispensable que toutes les salles de bain des étages soient, elles aussi, aux normes PMR ? Nous avons malheureusement perdu en surface l’équivalent de quatre chambres en respectant ces obligations excessives, au détriment des étudiants »[24].

On peut également citer les clauses d’insertion imposées dans les opérations en zone ANRU et par beaucoup de collectivités, qui peuvent augmenter le coût TCE de 0,75 %. Ou bien encore l’évolution continue des réglementations amiante et plomb qui pèsent sur les chantiers en cours, et parfois jusqu’à leur arrêt, pour des problèmes parfois anodins (quelques fragments de tuyaux concernés ou joints de fenêtres).

Entre 2000 et 2013, l’ensemble des facteurs réglementaires identifiés a conduit à un total de plus de 85 % de progression des coûts. Toutefois, comme le souligne la FFB, tout ne d’additionne pas, et le progrès technique et la productivité ont probablement atténué ces hausses. Pour l’organisation patronale, si l’on ne retient qu’un cinquième de ce coût, la hausse se situe aux alentours de 20 %. Elle explique environ 35 % de la progression totale des prix de la construction.

Si l’on se réfère à l’indice du coût de la construction, publié chaque trimestre au Journal Officiel par l’INSEE, on remarque que celui-ci a augmenté de 50,41 % entre le premier trimestre 2000 et le quatrième trimestre 2015 (contre moins de 25 % en Allemagne, par exemple), passant de 1 083 à 1 629. Pendant la même période, l’inflation en France a augmenté de 27,2 %.

Enfin, citons un autre facteur important de la hausse des coûts du logement : les quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU[25]. Cette loi, imaginée par Jean-Claude Gayssot, ministre communiste de l’équipement et du logement du gouvernement Jospin, impose, entre autres choses, un quota de 20 % logements sociaux dans les communes de plus de 1 500 habitants en Ile-de-France (3 500 habitants pour les autres régions). La loi Duflot de 2013 l’a aggravée en portant le taux à 25 %.

Pour se mettre en conformité avec la loi, les maires imposent aux promoteurs privés d’inclure 25 % de logements sociaux – et quelquefois bien plus, jusqu’à 30 ou 40 % – dans leurs opérations immobilières. Mais les bailleurs sociaux achètent ces logements à prix coûtant. Les promoteurs sont alors contraints de répercuter le manque à gagner dans le prix des autres appartements. Ce sont donc les propriétaires privés qui financent, en partie, les logements sociaux de leur immeuble. Le surcoût est estimé entre 10 et 15 % du prix du logement. Des logements plus chers, c’est bien évidement moins d’acheteurs potentiels.

Autre disposition à même de décourager les investisseurs immobiliers : l’encadrement des loyers. Depuis le 1er août 2015, les loyers ne sont plus libres à Paris. Les propriétaires ne pourront plus fixer un loyer supérieur à un loyer de référence majoré, qui équivaut au loyer médian - calculé quartier par quartier - augmenté de 20%. C’est désormais le Préfet qui détermine ce loyer de référence. Cette mesure devrait être étendue à Lille d’ici la fin de l’année 2016, et à 412 communes de la banlieue parisienne en 2018.

Par ailleurs, depuis 2012, dans les zones dites tendues, l’évolution des loyers lors de la relocation d’un logement ou lors du renouvellement du bail ne peut pas être supérieure à l’indice de référence des loyers (IRL) calculé par l’INSEE.

Les premiers résultats de l’encadrement des loyers à Paris semblent nets : les prix ont baissé, surtout pour les petites surfaces. Un bilan dont se réjouissent le Gouvernement et la Mairie de Paris, qui ne voient pas que les investisseurs fuient la capitale. François Davy, le président de Foncia évoque entre 15 % et 20 % de baisse[26], ce qui peut représenter 150 € par mois. Laurent Vimont, président de Century 21 précise que « l’investissement dans l’ancien a augmenté partout en France l’an dernier [ndlr : 2015], sauf à Paris. La part des investisseurs a chuté de 30 % à 22 % »[27]. Et il ajoute : « Dans notre réseau, nous voyons des bailleurs qui préfèrent vendre leur appartement parisien plutôt que de le mettre en location ». Un phénomène confirmé par Thibault de Saint Vincent, président de Barnes : « Lorsque leurs locataires s’en vont, 35 % des propriétaires décident de ne pas relouer, mais de mettre leur bien à la vente ou de le proposer sur Airbnb »[28].

Enfin, il convient d’évoquer les contraintes qui pèsent sur les bailleurs qui font face à des locataires indélicats. Ces derniers sont, en effet, protégés par la loi qui a rendu la procédure d’expulsion compliquée, longue et, par conséquent, coûteuse. Une procédure – qui nécessite l’intervention d’un huissier de justice, d’un juge, et parfois des forces de police – dont le non-respect peut engager la responsabilité du propriétaire.

Par ailleurs, la trêve hivernale empêche toute expulsion (sauf dans certains cas très limités) du 1er novembre au 15 mars (du 15 octobre au 1er avril à Paris).

Ces règles strictes ont pour conséquences de freiner les investisseurs qui craignent de ne pouvoir récupérer leur bien dans des délais raisonnables. Ils sont donc enclins à prendre toutes les garanties, notamment en termes de revenus des locataires et de cautions, pour s’assurer du paiement des loyers. Des garanties qui ont pour effet d’exclure du marché locatif les populations jugées risquées, comme les intérimaires ou les titulaires d’un CDD.

7/ … et une fiscalité décourageante

La fiscalité touche, en premier lieu, les propriétaires immobiliers. Bien sûr, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qui s’applique aux détenteurs d’un capital égal ou supérieur à 1,3 millions d’euros. Un chiffre très vite atteint par l’investisseur qui possède plusieurs biens en zone tendue.

Ensuite, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu – et peuvent donc potentiellement être taxés au taux de 45 %, et même à 49 % pour les plus hauts revenus avec la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus – et aux prélèvements sociaux de 15,5 %.

Comme l’indique Charles-Marie Jottras, président de Daniel Féau : « Un investisseur qui a un patrimoine important et des revenus confortables est puni s’il investit dans l’immobilier. Avec 45 + 4 % d’impôt sur le revenu, plus 15,5 % de CSG-CRDS, soit un total de 64,5 % auquel on ajoute 1,5 % d’ISF, on en arrive à dépasser les 100 % d’imposition sur un bien rapportant du 3 % ! C’est cette répression de l’investissement qu’il faut lever »[29].

Puis, il convient d’ajouter les impôts locaux, et plus particulièrement la taxe foncière qui n’arrête pas de flamber. Entre 2010 et 2015, celle-ci a augmenté en moyenne de près de 15 %, soit trois fois plus que l’inflation sur la même période. Elle est également, comme le souligne l’Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI), trois fois et demie supérieure à la hausse des loyers du secteur privé (estimée à 4,27 % par l’observatoire Clameur)[30].

Bien entendu, de grandes disparités existent selon les départements et les communes. À Lille, l’augmentation a été de 14,56 % entre 2014 et 2015, et de 10,61 % entre 2015 et 2016. Elle a été, pour la dernière période, de 11,86 % à Argenteuil, de 10,88 % à Saint-Denis, de 10,34 % à Dunkerque, etc. Une hausse due, en grande partie, à celle de la part départementale.

C’est ainsi, qu’entre 2014 et 2015, la cotisation départementale a augmenté de 20,58 % dans le Var et 14,64 % dans le Bas-Rhin. Entre 2015 et 2016, les hausses ont été de 67,62 % dans les Yvelines, de 30,96 % dans le Val-d’Oise, de 30,29 % dans l’Essonne, de 26,99 % dans le Nord, de 26,25 % dans le Loir-et-Cher, etc.

Les départements se défendent et rendent le gouvernement responsable. Pierre Monzani, directeur général de l’Assemblée des Départements de France affirme : « Nous sommes des victimes. La taxe foncière est le seul levier dont nous disposons pour compenser la hausse du RSA »[31].

On peut également évoquer les droits de voirie, perçus par les communes pour occupation du domaine public, par exemple par les échafaudages ou les cabines de chantier. Un groupe de travail qui rassemble les professionnels de l’ancienne région Nord – Pas-de-Calais a calculé, en 2011, que ces droits de voirie pouvaient peser 5 % du coût du gros-œuvre à Lille, soit 2,5 % du coût total tous corps d’état (TCE). Selon la FFB, les chiffres sont les mêmes pour la région parisienne.

8/ Nos propositions

Nous l’avons vu, il n’y a pas pénurie de logements en France. En revanche, les zones où se créent aujourd’hui les emplois sont aussi celles où le marché du logement est tendu. Il est donc primordial de libérer le logement afin de favoriser la mobilité géographique et résidentielle des Français.

Pour cela, nous proposons sept ensembles de mesures pour une politique du logement en faveur de l’emploi :

1. Réformer de fond en comble la politique du logement social. Celle-ci, en effet, a pour conséquences de déstabiliser le marché du logement, de renchérir le prix des logements privés et d’entraver la mobilité géographique et résidentielle des locataires. Par conséquent, il est essentiel de supprimer les quotas obligatoires de logements sociaux prévus par la loi SRU. Mais il nécessaire d’aller plus loin en mettant sur le marché les logements sociaux existants, en instaurant un « droit d’acheter » (right to buy) pour les locataires, mais aussi en permettant à des investisseurs privés et institutionnels de se porter acquéreurs. Il convient également de supprimer toute subvention, directe ou indirecte, aux organismes de logement social et de privilégier une aide à la personne, qui serait incluse dans une allocation unique[32].

2. Faciliter l’achat et la vente des logements par la limitation des formalités dont sont assaillis les notaires et les agences immobilières de façon à réduire corrélativement leurs honoraires, et par la réduction des droits de mutation à 0,5 % maximum. Cette dernière mesure va faire perdre aux départements une partie de leurs ressources. En effet, les droits de mutation représentaient, en 2014, 18 % de leurs recettes fiscales (soit 8 milliards d’euros pour 44 milliards de recettes fiscales). Par conséquent, il convient, dans le même temps, d’alléger la charge des départements, notamment celle du RSA (revenu de solidarité active). Celui-ci pourrait être intégré dans l’allocation unique déjà citée. Cette allocation unique, et pas universelle, serait versée sous condition de ressources et de situation individuelle, et financée par l’augmentation de un point de CSG[33].

3. Alléger la fiscalité sur le logement, par la suppression de l’ISF, par l’arrêt des augmentations de la taxe foncière, et en ramenant à 8 ans le délai d’exonération des plus-values immobilières.

4. Supprimer l’encadrement des loyers qui n’a pour effet que de faire fuir les investisseurs du marché locatif.

5. Rétablir la liberté contractuelle dans l’établissement des baux, et faciliter les procédures de rupture du bail en cas de défaut du locataire et d’expulsion de celui-ci.

6. Continuer à simplifier les normes de construction. Cinquante mesures de simplification ont été annoncées par le Gouvernement depuis juin 2014. Il est nécessaire de poursuivre dans cette voie, en concertation avec tous les professionnels du logement mais aussi avec les usagers. En attendant, un moratoire sur les réglementations et les normes entraînant un accroissement des coûts de construction pourrait être décidé.

7. Favoriser la construction de logements, en particulier par la poursuite de l’allègement de la réglementation sur la constructibilité des terrains, engagée depuis 2016 avec la suppression du coefficient d’occupation des sols (COS), la fin des plans d’occupation des sols (POS) et l’abandon de la surface minimale des terrains pour construire dans le cadre d’un plan local d’urbanisme (PLU).

Conclusion

Certes, un meilleur fonctionnement du marché du logement en France ne réglera pas à lui seul le problème du chômage. Une formation adaptée, un marché du travail plus flexible, la baisse du coût du travail, une fiscalité encourageante sont essentiels pour que les entrepreneurs créent à nouveau des emplois en nombre suffisants[34].

Mais si la France renoue avec la croissance et la création d’emplois, il est indispensable que la question du logement ne soit pas un frein à l’emploi. Or, avec un marché du logement sclérosé tel qu’on le connaît aujourd’hui, nombre de personnes ne trouvent pas à se loger là où elles le souhaiteraient, c’est-à-dire près de leur lieu de travail. Pis encore, certaines d’entre elles refusent un emploi pour des raisons liées au logement, et à son corollaire le transport.

Il faut dire qu’à force d’intervenir dans le domaine du logement, les pouvoirs publics ont complètement désorganisé le marché immobilier. Chaque mesure engendre des effets pervers que l’État tente de corriger par de nouvelles mesures qui créent, à leur tour, de nouveaux effets négatifs. C’est un véritable cercle vicieux dont on se demande parfois s’il est possible d’en sortir.

En 2017, de nouvelles dispositions vont entrer en vigueur, complexifiant et désorganisant encore un peu plus le marché : encadrement des loyers à Lille à compter du 1er février ; obligation pour les propriétaires-bailleurs de fournir deux diagnostics techniques supplémentaires avant de louer un bien, l’un sur l’état de l’installation du gaz, et l’autre sur l’état de l’installation électrique, à partir du 1er juillet ; obligation d’avoir recours à un architecte pour faire construire sa maison dès 150 m2 dès le 1er mars (contre 170 m2 auparavant) ; doublement de la taxe sur les logements vacants à Paris, depuis le 1er janvier.

Il est donc urgent de stopper cette inflation réglementaire et fiscale si l’on souhaite retrouver une plus grande fluidité sur le marché immobilier, une offre accrue de logements dans les zones tendues et des investisseurs plus nombreux. C’est l’ambition de nos propositions.

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Messages (2)

Cout de la réglementation.

le 21 février, 10:05 par Henri Royer

Combien de nos députés ont-il une idée du coût des normes et règlement qu'ils "pondent".
Par exemple pour louer un logement il faut remettre au locataire un récapitulatif des lois de 15 pages. La lecture de ce document demande au moins 1/2 heure ( locataire + loueur) soit un coût minimum de 60 €. Qui paye ?
2eme exemple : déclaration obligatoire des copropriétés : combien de fonctionnaires supplementaires ?

- Répondre -

Exemple d'avidité de l'administration fiscale

le 22 février, 12:48 par Unhappy Taxpayer

Ayant été muté en région parisienne, j'ai du me prendre un logement pour la semaine en banlieue
Surprise, note chère administration fiscale me demande de payer 2 fois la taxe d'habitation : pour mon logement d'origine mais aussi pour mon logement sur Paris en location car 'vous compenez Monsieur, vous disposez d'une résidence secondaire' !!!
Bref, vous êtes impactés sur votre qualité de vie, en ne voyant vos enfants qu'en fin de semaine, vous perdez de l'argent (sans en avoir le choix, car soit vous acceptez vote mutation soit vous pointez au chômage) et en plus, on vous taxe 2 fois.
Bref, mieux vaut rester chez soi au chaud, toucher le chômage, des aides et ne plus payer d'impôts !

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