Fiscalité du logement : reflet des maux du système fiscal français

Les récents travaux du Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) sur la fiscalité du logement sont riches d’enseignements. Cela est vrai du rapport général comme des différents rapports particuliers, notamment celui qui examine l’impact de la fiscalité sur le marché du logement et celui qui porte sur les comparaisons internationales.

Les vices de la fiscalité du logement sont ceux de la fiscalité française tout entière : une taxation en cascade (en l’occurrence de la construction à la cession, en passant par l’acquisition, la détention, l’occupation, la location…), comparativement plus lourde et plus progressive qu’à l’étranger (au prix d’importants coûts diffus et distorsions économiques), mais aussi plus dirigiste et donc plus complexe qu’ailleurs avec pas moins de 70 dépenses ou « niches » fiscales. Poursuivant une pluralité d’objectifs parfois contradictoires et ayant, dans certains cas, fait l’objet de recentrages successifs qui nuisent à la sécurité juridique des contribuables, les niches fiscales liées à l’immobilier représentent un coût élevé (15,5 milliards d’euros en 2022, soit un dixième du rendement de la fiscalité du logement) sans que leur efficacité soit démontrée. Pire : l’effet des niches est souvent contre-productif, soit parce qu’elles sont inflationnistes et se répercutent au moins partiellement dans les prix, soit parce qu’elles ajoutent aux distorsions des structures de production et de consommation et entravent ce faisant l’appariement des offres et des demandes.

L’exemple de l’investissement locatif est symptomatique de l’hypocrise fiscale française, caractérisée par une multiplicité de niches vouées à compenser des taux marginaux d’imposition élevés eux-mêmes distorsifs : « Globalement, note le CPO [voir p. 21 du 5^e rapport particulier], la France présente le cinquième plus haut taux marginal supérieur d’imposition des revenus locatifs, du fait de la forte progressivité de son IRPP alors même que 20 des 39 pays étudiés ne recourent pas à une imposition des revenus progressive et de droit commun. » Dès lors [voir p. 22], « les niches interviennent de facto dans le contexte de barèmes de taxation par défaut des revenus immobiliers comparativement élevés, comme c’est plus généralement le cas pour l’ensemble de la fiscalité du logement ». Limitée aux revenus de capitaux mobiliers et plus-values sur valeurs mobilières, la réforme de 2018 du prélèvement forfaitaire unique (le fameux « PFU » ou flat tax) mériterait d’être étendue aux revenus immobiliers, afin de simplifier la fiscalité tout en éliminant le plus possible ses distorsions.

Très lourde, très progressive, très complexe, la fiscalité immobilière est aussi très largement concentrée sur les propriétaires et les investisseurs, surtout depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Le CPO souligne [p. 40 du rapport général] : « Depuis la réforme de la taxe d’habitation qui a conduit à sa suppression pour la résidence principale, la fiscalité du logement repose principalement sur le propriétaire et l’investisseur en logement, qui seuls sont soumis aux taxes foncières et d’enregistrement ainsi qu’à l’imposition des revenus immobiliers, des transmissions et du patrimoine. Le locataire, assujetti historiquement à la taxe d’habitation aujourd’hui limitée aux résidences secondaires et aux logements vacants, n’est concerné qu’à la marge par la fiscalité du logement ». En réalité, les locataires sont les premiers à pâtir de la surtaxation du capital immobilier et de ses effets stérilisants sur l’investissement et la rotation du parc locatif.

Enregistrant un déficit public de 5,5 % du PIB (au lieu des 4,9 % attendus), la récente publication par l’Insee des Comptes nationaux des administrations publiques pour l’année 2023 a fait état d’une chute de 22,2 % des recettes fiscales tirées des droits de mutation à titre onéreux (DMTO abusivement réduits dans le langage courant aux « frais de notaire ») acquittés lors de chaque transaction immobilière. C’est qu’ici aussi la fiscalité a un préjudiciable effet de blocage concourant au creusement du déficit public. Le 2^e rapport particulier du CPO [voir p. 38-44] est de ce point de vue très instructif : il démontre, études empiriques à l’appui, que les DMTO, non seulement affectent la mobilité résidentielle en faisant chuter le volume des transactions, mais découragent de surcroît l’accession à la propriété. Une réforme fiscale qui s’évertuerait à fluidifier le marché du logement profiterait à tout le monde : propriétaires, locataires et… Trésor public.