Trente-sept milliards et six cent millions d’euros, c’est la somme qui était consacrée par l’Etat en 2020 aux politiques publiques du logement dans son ensemble, le logement social étant sa composante principale.

Il existe un contraste fort entre une politique dont les conceptions datent des années soixante-dix et même plus loin de l’après-guerre, dont chacun pourra apprécier les effets en terme d’architecture, et les réalités de la France contemporaine. Le marché du travail par exemple, est très fluide, voir liquide, et nécessite une mobilité professionnelle et géographique pour les 30 millions de ménages français.

Autre priorité sociologique, le vieillissement : dans un contexte de recherche du maintien à domicile des personnes âgées, il est impératif de rénover les logements plutôt que de construire des maisons de retraite.

Pour autant, la politique du logement, marquée par une très forte intervention de l’Etat, affiche des objectifs ambitieux mais des résultats décevants.

Vue d’ensemble

Traditionnellement, l’Etat intervient dans la politique du logement de deux manières : par l’établissement de normes et par une intervention financière qui peux prendre la forme d’une dépense fiscale, tel que des réductions d’impôts destinées à favoriser l’investissement des organismes HLM et des particuliers, des aides à la personne, pour permettre aux ménages les plus modestes de faire face à leurs dépenses de logement, des aides à la pierre visant à soutenir la construction de logement sociaux et la rénovation de logement du parc privé et enfin des prêts bonifiés d’aide à l’accession à la propriété.

La part du PIB français dévolue à la politique du logement est de 1,2%, ce qui est plus de deux fois supérieur à la moyenne européenne (0,5%). Malgré cela, le taux d’effort des ménages français pour leur logement reste plus élevé que la moyenne européenne (26,2% en 2019, contre 20,9%) et croissant (20,9% des dépenses de consommation en 2019 contre 19% en 2008).

L’augmentation continue du parc de logement suit, en l’espèce, la hausse de la dépense publique, ainsi que l’illustre le tableau suivant :

De nombreuses lois se sont succédé en la matière, fixant des objectifs différents et donnant à l’ensemble un certain coté amphigourique : loi Molle en 2009, loi Duflot en 2013, loi égalité et citoyenneté en 2017, loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique en 2018, loi de finances pour 2018 instaurant la RLS (réduction de loyer de solidarité) …

Objectifs multiples, résultats décevants

Les politiques publiques du logement oscillent entre le soutien au logement privé et social d’une part et la volonté de favoriser la location et l’accession a la propriété d’autre part. Le parc social se constitue de 5,15 millions de logements, soit 17% des résidences principales théoriquement ouvertes aux trois quarts de la population française.

Etant donné l’existence d’un droit au maintien, l’âge moyen de ses occupants est de 50 ans : le taux de rotation y est très faible et en diminution (8% en 2020 contre 10,3% en 2011). Un ménage sur six entre dans un logement à la suite de sa construction, le reste a la faveur des rotations, une augmentation d’un point du taux de mobilité représenterait ainsi l’équivalent de la construction de 47 000 nouveaux logements.

Depuis 2012, l’offre s’est orientée vers le financement de logements très sociaux par des prêts locatifs aidés d’intégration (PLAI). Depuis 2017, l’objectif de construction annuel de ce type de logement a été porté à 40 000 en 2017, alors que seulement 27 800 ont effectivement été réalisés. Tout dispositifs confondus, 210 000 HLM ont été construits entre 2017 et 2019.

Entre 2000 et 2018, le prix des logements anciens et neufs a augmenté de 115% alors que le coût de la construction n’a augmenté que de 50%. A l’heure actuelle, le prix du foncier représente 50% du coût d’un logement.

Une panoplie d’instruments de la politique du logement existe, plus nombreux que dans la majorité des pays de l’OCDE. Celle-ci se répartit entre 65 dépenses fiscales (13,9 Mds€), des prestations sociales personnelles, dont l’aide au logement, (20,2 Mds€), des subventions (2,6 Mds€) et des prêts bonifiés (0,9 Mds€). Faute d’arbitrages entre les différents leviers, construction dans les zones tendues, modération des loyers, développement de la propriété, et en l’absence d’indicateurs de performance efficaces, les dépenses fiscales sont gérée par une logique de tacite reconduction.

Au-delà des irrationalités de gestion, classiques lorsqu’une politique publique commence à ressembler à un maquis de mesures disparates, il existe un cercle vicieux qui pousse à l’augmentation de la dépense publique et met à mal le pouvoir d’achat des français : le financement public des logements pousse à la hausse de fiscalité sur l’immobilier (dont la taxe foncière) qui tire les prix de l’immobilier vers le haut et pousse les français à se diriger vers les logements du parc social.