La nouvelle ministre en charge de la politique du logement vient déjà d’annoncer vouloir étendre l’élargissement du plafonnement des loyers au-delà de Paris et de Lille. Cet encadrement des loyers, reposant sur l’idée absurde du contrôle des prix, va accentuer la baisse des investissements dans la construction de nouveaux logements, observée depuis 2012.
Après le désastreux passage de Cécile Duflot au ministère du Logement entre mai 2012 et mars 2014, et le bilan mitigé de Sylvia Pinel, François Hollande a nommé en février 2016 une autre écologiste, Emmanuelle Cosse (ex-EELV), à la tête du ministère du Logement (et de l’Habitat durable). Les intentions de la nouvelle ministre s’inscrivent dans la droite ligne de la politique menée depuis le début du quinquennat socialiste : conservation des dispositifs de défiscalisation « Pinel » et élargissement de l’encadrement des loyers à d’autres agglomérations que Paris et Lille, tel que prévu originellement par la loi Alur.
Les conséquences néfastes d’un plafonnement des loyers
La loi Alur (Accès au logement et pour un urbanisme rénové) qui était ardemment défendue par Cécile Duflot prévoyait de mettre en place un dispositif de plafonnement des loyers dans 28 grandes agglomérations françaises de plus de 50 000 habitants (zones dites « tendues ») afin de combattre la hausse des prix de l’immobilier locatif au lieu de s’attaquer aux causes réelle du problème du logement en France. Comme l’énonçait brillamment Milton Friedman, « une des plus grandes erreurs est de juger les lois à l’aune de leurs intentions plutôt qu’en fonction de leurs résultats ». Or, si les intentions de la loi Alur peuvent être louables, les conséquences d’un contrôle des prix sont similaires à celles concernant d’autres formes de biens :
(1) le plafonnement des loyers entraînera une raréfaction de l’offre locative puisqu’il poussera les investisseurs à retarder voire à abandonner leurs projets de construction en raison du risque supplémentaire entraîné par la chute de la rentabilité de l’investissement, et puisqu’il incitera certains propriétaires à sortir leur bien du marché ;
(2) il réduira le nombre de nouveaux contrats locatifs signés dans la zone concernée puisque la demande marginale (supplémentaire) de logements aura tendance à croître par rapport à une offre locative réduite et plus réticente ; et
(3) il débouchera sur une hausse des prix du locatif dans la banlieue environnante puisqu’il y aura un effet de pression sur les prix des biens de substitution, où la demande augmentera par rapport à une offre égale.
Le contrôle des loyers se traduira donc par une diminution du nombre de contrats signés entre propriétaires et locataires, et par un allongement des files d’attente, dans les zones concernées. En élargissant le dispositif au-delà de Paris intra muros et de Lille, où il a été instauré à la suite la demande de Martine Aubry (toujours au front en matière de propositions socialo-archaïques), le Gouvernement pourrait donc atteindre des résultats exactement contraires aux intentions recherchées. Le contrôle des loyers renchérirait le prix du locatif dans les zones périurbaines, ferait fuir les investisseurs du marché immobilier, assécherait l’offre de biens immobiliers dans les agglomérations concernées, tout en réduisant considérablement la mobilité professionnelle et sociale – puisque les locataires qui souhaiteraient déménager, pour un nouvel emploi par exemple, auraient plus de mal à trouver un nouveau logement. De plus, cela anéantirait la rentabilité de certains investissements et aurait donc un effet néfaste sur la croissance économique, en coûtant plusieurs points de croissance au secteur de la construction. Comme disait Assar Lindbeck[[Assar Lindbeck, The Political Economy of the New Left: An Outsider’s View, 1971, p. 39.]], « le contrôle des loyers est la meilleure façon, avec les bombardements, de raser une ville ».
Madame Cosse, prenez la direction inverse si vous voulez retrouver un marché du logement dynamique !
La loi Alur s’accompagnait également de multiples dispositions favorables aux locataires : frais d’agence à charge unique du propriétaire, durcissement des règles contractuelles locatives, réduction du nombre de mois de préavis des locataires en zone « tendue », réduction à un mois du dépôt de garantie par le propriétaire, modèles-types de contrats de location, multiplication des documents exigés et des notices d’explication obligatoires, etc. La conséquence, c’est que le nombre de nouveaux projets de construction s’est effondré : après un plus bas atteint en 2009, on est passé de 512 800 nouveaux projets de construction cumulés sur 12 mois en mai 2012 à environ 360 000 à 370 000 projets sur l’année 2015. On peut attribuer l’essentiel de la responsabilité de cet effondrement considérable à Cécile Duflot et la loi Alur. Même si la loi n’a été promulguée qu’en mars 2014, les investisseurs avaient anticipé son entrée en vigueur et ont préféré prévenir le risque d’une moindre rentabilité en renonçant à de nouveaux projets de construction. Manuel Valls lui-même aurait évoqué en privé que cette politique archaïque et irresponsable aurait coûté entre 0,4 et 0,5 points de croissance à l’économie française !
Nombre de projets de construction de logements commencés
La seule solution pour atteindre les objectifs du Gouvernement et retrouver un marché dynamique du logement et de la construction, c’est de libérer le foncier, de simplifier les normes de construction et les règles contractuelles, de libérer le mécanisme des prix et de faire confiance aux locataires et aux propriétaires dans la négociation des contrats. Une telle politique, s’attaquant aux causes réelles, aura pour effet de baisser le prix des loyers par un accroissement de l’offre locative et de favoriser la rencontre de la demande et de l’offre locatives, réduisant ainsi le nombre de mal-logés et de SDF. Ce n’est certainement pas avec ce dispositif archaïque qu’est le plafonnement des loyers et avec la multiplication des contraintes administratives qu’on atteindra ces objectifs !
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Bombardements
L'économiste suédois Assar Lindbeck, qui fut président du comité Nobel d'économie et plutôt classé à gauche, déclara après la guerre au vu de la situation de l’immobilier dans son pays "Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville". Il constatait en effet qu’il était plus facile de se loger à Londres (dévastée par les bombardements) qu’à Stockholm restée neutre !