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Le blocage des loyers : un impôt sur les bailleurs qui nuit aux locataires

par Jean-Philippe Delsol
Dans le cadre de son plan pour protéger le pouvoir d’achat, le gouvernement veut limiter, cette année, l’augmentation des loyers à 3,5% alors que l’inflation s’annonce déjà proche de 6% sur un an et sera peut-être supérieure. Parallèlement, les APL et les aides au logement, augmenteront aussi de 3,5%.

Il s’agit en fait d’un impôt sur les bailleurs égal à la différence entre le taux d’inflation et le taux de blocage de 3,5%. M. Macron a annoncé que son programme était de ne pas augmenter les impôts. Il ne se prive pas pourtant d’établir des impôts déguisés !

Au demeurant, c’est un grand classique de vouloir protéger les plus modestes sur le dos des plus aisés ou de ceux qui sont censés l’être. Car parmi les bailleurs, il y a aussi nombre de retraités dont le loyer reçu d’un bien acquis au cours de leur vie complète une maigre retraite, notamment chez les commerçants et artisans. Il y aussi ceux qui ont placé leurs économies dans des fonds d’investissement immobilier et qui seront pénalisés.

La tentation de la facilité

Le blocage des prix est la tentation de la facilité et de la bêtise. Déjà, avant de geler partiellement les loyers, les prix du gaz et de l’électricité ont été bloqués. Mais les effets de telles mesures sont toujours délétères. La manipulation arbitraire des prix éteint le signal qu’ils donnent aux marchés pour orienter les investissements, elle provoque l’inquiétude des investisseurs et les refrène.  Elle réduit ainsi l’offre des marchés, ce qui, paradoxalement, nuit aux consommateurs des biens concernés, locataires ou autres, et peut contribuer à l’augmentation à terme de l’inflation comme il advint déjà après l’Edit du Maximum de Dioclétien en 301 après JC, qui limitait les prix de toutes les denrées alimentaires courantes, et après la loi de répression des hausses de prix votée par le front populaire en août 1936. Sous la Révolution, les marchés du blé et autres biens alimentaires de première nécessité disparurent lorsque la Convention en bloqua les prix pour lutter contre les « accapareurs ». Il en est encore aujourd’hui ainsi à Cuba où les produits réapparaissent sur les marchés quand les ventes en sont libres et disparaissent quand le pouvoir les administre. Ce qui incite au marché noir. Dans l’immobilier l’administration des prix a toujours conduit à une dégradation du bâti et à une pénurie de logements. Ce dont témoigne le secteur immobilier français depuis plus d’un siècle.

La triste histoire des loyers bloqués

Des mesures de sauvegarde avaient déjà été prises depuis 1914 et pendant l’après-guerre, jusqu’en 1923, pour protéger les locataires, aboutissant à un blocage des loyers qui avait découragé la construction, les investisseurs jugeant que le rendement n’était pas suffisant alors que le risque de locataires insolvables mais inamovibles augmentait. En 1939, sur 13 millions de logements recensés, 2, 6 millions étaient vétustes, à peine un tiers d’entre eux possédaient l’eau courante et 10% seulement avaient une salle de bain. Les gens étaient mal logés, les familles souvent dans des logements surpeuplés.

Cette situation se prolongea avec la seconde guerre mondiale. Avant 1914, les Français consacraient 15% de leurs revenus au logement. En 1946 ils ne lui en affectaient que 3% tandis qu’en Suède, aux Pays-Bas ou aux Etats-Unis, cette part était alors d’au moins 25%. Mais de ce fait, la France ne construisait pas de nouveaux logements, ou si peu. En 1948, la Suède avait construit 53.000 logements pour une population de 6,8 millions d’habitants, soit un ratio de 0,78% ; en Grande Bretagne ce ratio était de 6, aux Pays-Bas de 4 et en France de…1,25 (Cf. Danièle Voldman, La loi de 1948 sur les loyers – Persée https://www.persee.fr ).

Pour remédier à la situation, la loi du 1er septembre 1948 sur les loyers fut présentée en France comme une libération puisqu’il s’agissait de ne plus soumettre au blocage des loyers les immeubles bâtis depuis le 1er septembre 1939. Mais de nombreuses contraintes subsistèrent. Les effets escomptés n’eurent donc pas lieu. Le parc locatif se statufia, nombre de locataires souhaitant conserver leurs loyers bloqués. En 1955, plus de la moitié du parc locatif était encore gérée par la loi de 1948. De ce fait le marché du logement neuf peina à redémarrer tandis que bientôt de nouvelles contraintes vinrent peser plus encore sur lui, des lois Quillot (1982) et Mermaz (1989) à la loi ALUR (2014).

Plutôt que de dégager des crédits importants pour construire, la France a trop souvent préféré bloquer les loyers. C’est apparemment moins onéreux. Mais plutôt que de traiter le problème elle l’a figé, voire aggravé. Parce que cette politique française entrave le logement, les gouvernements successifs se crurent condamnés à investir massivement dans la construction de logements sociaux. La France est le pays d’Europe qui a le plus de logements sociaux, dans des quartiers ghettos pas toujours agréables à habiter malgré l’effort de certains organismes. C’est ainsi que nos banlieues sont devenues des terrains de recrutement des djihadistes et des dealers d’un côté, des lepénistes de l’autre, cela expliquant ceci.

Il serait peut-être temps de sortir de cette politique de courte vue en libérant vraiment le marché immobilier plutôt que de l’administrer toujours plus.

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