Institut de Recherches Économiques et Fiscales

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et la concurrence fiscale


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Les délires du loyer fictif ou implicite
Quand l’eau courbe un bâton,
ma raison le redresse
(La Fontaine)

En faisant mine de s’interroger sur la fiscalité du logement, FRANCE STRATÉGIE (par abréviation : FS ensuite), héritière du Commissariat au Plan et directement rattachée au Premier Ministre, vient de nous resservir la dernière "piketterie" à la mode. Il s’agit du loyer fictif ou "implicite", c’est-à-dire l’imposition du propriétaire occupant son propre bien sur le loyer qu’il aurait dû payer s’il n’en avait été que locataire.
Ne vous étouffez pas, c’est une trouvaille absolument géniale qui, sous couvert de neutralité et de modernité fiscale, permettra de rogner l’avantage fiscal scandaleux dont bénéficie le propriétaire résidant

> soit (1) en taxant à l’impôt sur le revenu le loyer "fictif" qu’il économise par rapport au locataire qui ne peut déduire fiscalement le loyer de ses revenus, avec en compensation l’exonération de la taxe foncière actuelle ;

> soit (2) en permettant au locataire de soustraire de son revenu fiscal le loyer qu’il acquitte, avec en contrepartie une augmentation générale du barème de l’impôt sur le revenu pour préserver la ressource fiscale,

> soit (3) en refondant la taxe foncière dans une super-taxe foncière à la charge des propriétaires, dont le taux inclurait forfaitairement en sus du loyer implicite les autres revenus locatifs pour corriger par un autre biais cette insupportable injustice entre propriétaire occupant et locataire,

le tout en supprimant éventuellement tous les droits de mutation pour fluidifier le marché foncier et favoriser ainsi la mobilité des jeunes générations. Pour éviter de se perdre dans des chemins de traverse et les deux premières options étant assez simples dans leur raisonnement, nous privilégierons l’analyse de l’option 3 – la super-taxe foncière - parce qu’elle est à la fois la plus complexe et la plus aboutie dans la volonté de FS.

FS relève dans sa note détaillée un total de 20 milliards € pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, à quoi s’ajoutent 9 milliards € d’autres impôts sur les revenus locatifs. Elle rapproche ce total de 29 (= 20+9) milliards € d’un patrimoine foncier estimé net d’emprunts à 5 500 milliards €. Le quotient de 29 /5 500 donne bien le taux substitutif de 0,53 % retenu par FS et qui s’appliquerait au patrimoine foncier pour obtenir la nouvelle super-taxe foncière. Sauf que :

1 – le produit de la taxe foncière des propriétés bâties sur les ménages est en réalité de 30,429 milliards € en 2015 soit une plus-value "impromptue" et fort surprenante de plus de 10 milliards € (l’erreur dépasse quand même les 50% !) ;

2 – FS compte ajouter 8 milliards € en sus pour compenser les droits de mutation qui seraient supprimés,

si bien qu’au final le numérateur du taux annoncé de 0,53% grimperait en réalité des 29 milliards originels à :

29 milliards € (base originelle taxe foncière propriétés bâties + autres revenus fonciers) + 10,4 milliards € d’insuffisance de la taxe foncière retenue +8 milliards € pour supprimer les droits de mutation = 47,4 milliards €

alors que le dénominateur de 5 500 milliards € resterait quant à lui rigoureusement fixe. D’où un taux d’imposition résultant de 47,4/5 500 = 0,86% qui excède (x) de rien moins que 62% le taux de 0,53% (0,86/0,53 = 1,6226) originellement annoncé par FS. Disons que cet écart significatif et imprévu change assez sensiblement la donne et les perspectives avancées par FS.

Mais il y a pire encore.

1 – d’une part si l’on s’en tient au taux originel de 0,53% comment admettre que ce forfait vaille partiellement substitution à un impôt sur le revenu dont le taux varie normalement en fonction du revenu du contribuable, les propriétaires les plus riches étant évidemment les plus avantagés à ce troc. L’étude FS retient un taux locatif net moyen d’environ 3% (revenu net estimé de : 141 Mds pour les résidences principales + 21 milliards pour les résidences secondaires, ce qui rapporté au patrimoine foncier précité de 5 500 milliards, donne un revenu locatif net de 162 / 5 500 = 2,95% qu’on arrondira par simplicité à 3%). Pourtant FS n’indique pas comment ces loyers ont été obtenus pour des biens qui ne sont pas loués, voire même qui ne l’ont jamais été, alors d’autre part que les fichiers des valeurs locatives cadastrales sont en pleine déshérence depuis des décennies ! En plus, le taux unique de 3% ne peut bien évidemment répondre à la multiplicité des situations et des coefficient locatifs réels qui peuvent facilement faire varier de 1, 5 à 4% et plus le véritable rendement locatif net selon les biens. Donc cette approche pose de lancinants problèmes d’égalité devant l’impôt, avec de sérieux problèmes d’évaluation tant qu’on persiste à retenir une approche locative.

2 – si l’on retient le taux global de 0,86% (autres revenus locatifs et droits de mutations inclus), comment répondre aux objections légitimes des propriétaires qui n’ayant pas de revenus locatifs réels n’entendent pas acquitter un forfait sur des revenus qu’ils n’ont pas du tout perçus , ou encore sur des mutations qu’ils ne pratiquent pas quand ils souhaitent et peuvent, comme c’est le cas pour de nombreux propriétaires occupants, rester toute leur vie dans leur appartement ou leur maison.. Inversement si l’on taxe chacun selon la réalité de sa situation (autres revenus locatifs et mutations), la simplification attendue n’aura pas lieu (notamment quant aux déclarations) et l’impôt nécessitera en sus la mise en place de moyens de contrôle importants, vu la variété des situations. En outre, , il n’est pas sûr du tout que si l’on tient à un minimum de clarté et de justice fiscale, le mélange dans un même impôt – fût-il super ! –

> d’une fiscalité d’État et d’une fiscalité locale

> de quatre situations individuelles distinctes : occupation simple sans revenus fonciers et sans droits de mutation – occupation avec revenus fonciers mais sans droits de mutation – occupation avec droits de mutation, mais sans revenus fonciers- occupation avec revenus fonciers et droits de mutation

fasse vraiment progresser chez le contribuable la claire compréhension de ce qu’on lui demande et du titre auquel on le lui demande

3 – Pour ce qui concerne l’incorporation des autres revenus fonciers et des droits de mutation et le partage entre l’État et les collectivités territoriales de la taxe super-foncière, on s’aperçoit que la simplification annoncée dans la réduction du nombre des impôts ne fait que déplacer le problème au niveau de la répartition de la ressource. D’ailleurs FS ne disconvient pas que le partage résultant pourrait se heurter à un refus de la part des collectivités territoriales, qui ont tout à redouter d’un État habitué depuis longtemps à se défausser sur elles de ses propres problèmes budgétaires et à ne jamais restituer longtemps ce qu’il leur a promis. Pourtant le problème est renvoyé à plus tard (quand ?) pour une étude d’impact (contribuables + collectivités territoriales + État) dont l’article aurait très certainement gagné à esquisser les principaux axes.

4 – Par ailleurs, on reste confondu devant l’argumentation de FS qui n’hésite pas à dénoncer l’injustice tenant au fait qu’à revenu fiscal égal, un propriétaire résident ayant soldé sa dette sur l’acquisition de son logement a un niveau de vie très supérieur au locataire tenu de payer un loyer non déductible de son revenu fiscal. FS oublie tout simplement que pour accumuler l’épargne nécessaire à l’acquisition de son logement et au remboursement des emprunts qui l’on financée, le propriétaire résident a dû sur quinze, vingt, vingt-cinq ou trente ans consentir des efforts importants en retranchant de son niveau de vie toutes les sommes nécessaires à cette acquisition et principalement non déductibles et sur une période aussi longue inévitablement engager des travaux de gros entretien. Pendant ce temps, de l’autre côté le locataire acquittait un simple loyer de plus en plus souvent soumis à encadrement et très inférieur à l’effort annuel d’investissement requis du propriétaire acquéreur durant toute la durée des emprunts, surtout si l’emprunt a intégralement financé l’acquisition. Visiblement parce que cette seule approche sert ses vues, FS préfère ne retenir que la période postérieure à l’acquisition, mais tire un trait sur la période d’épargne antérieure qui gêne sa démonstration et sa défense du locataire. Certes FS envisage, à la marge, une autre solution dans laquelle il faudrait accepter en compensation des avantages consentis aux locataires que les propriétaires déduisent de leurs revenus imposables les intérêts de leurs emprunts, voire un amortissement de 2% par an. Mais, là encore, FS ne chiffre pas cette solution parce qu’elle sait qu’elle ruinerait ses calculs

5 – A un moment où des signaux alarmants apparaissent sur l’avenir des retraites et où la répartition commence à montrer ses limites, est-il bien judicieux d’inciter indirectement les Français à ne plus privilégier l’acquisition de leur résidence principale, laquelle leur permet pourtant lors de leur départ en retraite de conserver un niveau de vie décent. Avec en plus la sécurité de savoir qu’en cas d’accident de la vie , ils pourront toujours vendre leur propriété, ne serait-ce que pour assurer par leurs propres moyens et sur une durée raisonnable le financement des frais de dépendance en fin de vie, pour lesquels on ne peut présentement absolument pas compter sur une couverture collective.

6 – Enfin sur le simple plan de la sémantique – mais qui s’en soucie encore ? - , le loyer étant "le prix du louage", il ne peut bien évidemment y avoir louage pour l’usage par le propriétaire de son propre bien. Et donc par le dévoiement du sens, les notions de "loyer fictif" comme de "loyer implicite " sont sur le plan de la langue parfaitement impropres et vicieuses, mais c’est incontestablement une nuance qui échappe à FS. Or l’expérience montre que quand on commence par tordre le sens des mots, généralement le reste n’en sort pas indemne.

Et à moins de cinq mois de l’élection présidentielle, au regard de toutes ces imprécisions, de ces erreurs, de ces interrogations et des protestations virulentes

> qu’elles soulèvent déjà chez l’immense majorité des propriétaires concernés (plus de 57% des Français sont
propriétaires de leur résidence principale) qui soupçonnent déjà une coûteuse usine à gaz,

> et sans doute sous peu des collectivités territoriales, légitimement soucieuses de la pérennité de leur ressources et de
la maîtrise qu’elles conserveront ou pas de leurs taux d’imposition.

on en vient à se demander s’il ne s’agit pas pour la majorité en place de renouveler le coup pendable de l’impôt à 75%, qui lui avait si bien réussi en 2012. On remarquera que FS tente de nous vendre à 0,53% un taux d’imposition universel qui fusera tout de suite à 0,86% (+ 62% et plus encore avec la progressivité souhaitée par FS !) de la valeur estimée du bien occupé si ses vœux se réalisent. La vérité nous oblige à dire tout le mal que nous pensons d’un tel tour de passe-passe qui vise tout bonnement à leurrer le législateur et le contribuable. Elle nous oblige encore à dire que ce n’est pas parce que l’Administration s’est révélée tristement incapable d’assurer sa mission dans la fixation des valeurs locatives cadastrales (qui séviraient d’ailleurs toujours pour la taxe d’habitation), qu’il faut rebattre les cartes de la taxe foncière dans un sens défavorable à plusieurs dizaines de millions de propriétaires occupants. En réalité, l’auteur unique du rapport est à la fois normalien, sociologue, économètre et économiste, ce dont évidemment nul ne lui fera grief. Pourtant, on ne peut que regretter qu’il se soit imprudemment aventuré seul sur des terres qui ne sont pas les siennes, qu’il n’ait pas personnellement vérifié le montant réel de la taxe foncière et qu’il n’ait pas trouvé au sein de l’effectif replet de FS (une petite centaine de personnes quand même payées par les contribuables, inclus ces propriétaires fonciers taillables et corvéables à merci !) qui un fiscaliste, qui un publiciste avisés pour guider ses pas. Ils l’auraient sans aucun doute mis en garde contre une erreur mathématique grossière et aussi contre les dérives fiscales et financières inquiétantes d’une étude qui relève pour l’instant davantage d’une sorte d"agit prop" fiscal que du sérieux qu’on est en droit d’attendre d’un article portant le label officiel de FRANCE STRATÉGIE. En outre, à voir FS se faire ainsi la chambre d’écho si fidèle d’une officine de gauche bien connue où l’idéologie l’emporte haut la main sur l’économie, le droit et le bon sens, on peut légitimement se demander quelle est la véritable valeur ajoutée de cette cellule gouvernementale qui, bien qu’elle soit dotée d’un effectif nombreux et de haut calibre, finit sur de nombreux sujets par se confondre avec son modèle. Si bien qu’en un temps où la ressource publique se fait rare, la question de l’utilité du maintien de cette structure se pose au moins sous sa forme et dans son rôle actuels, où elle a du mal à se distinguer d’autres organismes infiniment moins coûteux pour les budgets publics.

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Messages (8)

Résidence principale et crème glacée

le 3 janvier, 12:37 par Yves Buchsenschutz

Je trouve que vous avez un énorme courage (et une réelle compétence) pour vous être lancé dans cette aventure périlleuse d'argumentation juridico-fiscale. Ce problème est devenu au fil des lobbys, du temps et des shadocks élus et fiscaux tellement inextricable qu'il me semble justifier de revenir au noeud gordien d'Alexandre :
ou bien l'on considère que , disposant de 100 € disons "non affectés" je peux les consacrer soit à acheter mon appartement, soit à aller au cinéma et manger une crème glacée et que mon choix est neutre sur mon imposition : je n'impose rien du tout "en plus" ni la résidence principale ni la crème glacée. J'ai le droit imprescriptible (théoriquement) de choisir ce que je consomme, quand et comment. Ou bien j'impose le tout mais on n'a pas fini !
Autre possibilité : on casse la totalité de la fiscalité locale et immobilière et on reconstruit quelque chose d'équitable et d'actualisé, proportionnel à priori à ma part de consommation de biens collectifs et non aux fantasmes des élus ou aux élucubrations des shadocks qu'il faudra peut-être un jour non seulement ne pas réélire ou fonctionnariser mais carrément expulser de ce pays.
PS L'augmentation des taxes foncières dans le 78 en 2016 vs 2015 frise les 30 % !!!. L'inflation de l'année est de 0.6% ! La lutte des classes, moteur historique de l'inflation, s'est déplacée du combat patron-employé vers la guerre Etat-citoyen !

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Merci

le 3 janvier, 12:54 par desertic

Cet article est tout simplement remarquable. Il mérite un prix d'excellence, avec tapis rouge et timbale. Quel organisme public va le lui décerner ?

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Quel délire !

le 3 janvier, 16:46 par Alain D

L'auteur du rapport préconisant cette nouvelle taxe (bien de gauche) serait il tout bonnement locataire de son propre logement ? C'est bien dans l'esprit tortueux des socialistes de vouloir toujours "redistribuer"(quel merveilleux vocable passe-partout) en prenant aux fourmis pour donner aux cigales.

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Il manque un tuyau

le 3 janvier, 18:33 par Floun

Il manque un tuyau à cette usine à gaz, la prise en compte des moins-values qui correspondent à un revenu négatif qui lui n'est pas fictif.

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 !!!!!!!

le 3 janvier, 18:49 par theano

Moi, je propose de taxer ceux qui font pousser des tomates dans leur jardin. Après tout, ils ont un avantage considérable par rapport à ceux qui les achètent à la supérette du coin. Quelle injustice, n'est-ce pas ?

Tout ça pour dire que, dans la bêtise crasse, on peut aller loin.

Merci pour votre excellent article ! Depuis le temps que cette histoire de 'loyer fictif' tourne sur le net, j'avais fini par penser que c'était un 'hoax'. Je vois que, malheureusement, les socialo-collectivistes peuvent encore faire beaucoup de mal avant de retourner dans les poubelles de l'histoire d'où ils n'auraient jamais dû sortir.

5 janvier, 11:43 - fougres

On pourrait aussi taxer en avantage en nature toutes les améliorations par travaux personnels, et divers bricolages ( peinture, plomberie, isolation )etc...

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Il manque un tuyau

le 4 janvier, 09:53 par Floun

Il manque un tuyau à cette usine à gaz, la prise en compte des moins-values qui correspondent à un revenu négatif qui lui n'est pas fictif.

- Répondre -

Il manque un tuyau

le 5 janvier, 17:58 par Roger

Il manque un tuyau à cette usine à gaz, la prise en compte des moins-values qui correspondent à un revenu négatif qui lui n'est pas fictif.

- Répondre -

Nous voilà rassurés

le 17 janvier, 19:27 par theano

Une question a été posée sur le sujet aujourd'hui à l'Assemblée par le député Marc Le Fur. Le nommé Eckert, dont je ne sais pas très bien de quoi il s'occupe au gouvernement, a répondu à Mr Le Fur que cette taxe n'était pas à l'ordre du jour. FS a le droit d'écrire des rapports, mais le gouvernement a le droit de ne pas en tenir compte. Ouf (pour le moment) !

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