L’effarant coût fiscal et réglementaire de l’immobilier pour les propriétaires

Les Français sont attachés à la propriété, mais les politiques n’aiment ni les propriétaires ni l’immobilier. Peut-être parce que la propriété rend indépendant et que l’Etat préfère ceux qui dépendent de lui !

La fiscalité qui frappe le propriétaire est très lourde, plus lourde que celle qui frappe d’autres formes de patrimoines et de revenus, et la réglementation, qui ne cesse de s’étendre dans l’immobilier, grignote en permanence la valeur du bien immobilier et donc son rendement. Au final, ce sont les droits du propriétaire qui sont constamment remis en cause.

1. Le fardeau fiscal du propriétaire foncier

 La France est championne dans l’imposition du capital. Les prélèvements obligatoires sur le capital (stock et revenus) représentent 10,7 % du PIB en France en 2020 (245,5 Md€), soit 23,4% de nos prélèvements obligatoires. La part cumulée des prélèvements sur le stock de capital des ménages et des entreprises françaises rapporté au PIB est la plus forte d’Europe.

Au titre de la fiscalité du patrimoine et des revenus du propriétaire, la France est le seul pays d’Europe ayant un impôt direct sur la fortune immobilière (avec l’Espagne). C’est donc entre 0,5 et 1,5% de la valeur nette du patrimoine qui est saisie chaque année si celui-ci dépasse les 1,3 Md€.

Les revenus fonciers peuvent désormais, après la hausse de la CSG en 2018, être imposés au taux de 66,2% (45% d’impôt sur le revenu, 4% de cotisation additionnelle sur les hauts revenus et la CSG/RDS/Cotisations spécifiques de 17,2%). Ils seront, dans « le meilleur des cas » (pour un propriétaire non soumis à l’impôt sur le revenu) taxés au minimum à 17,2%.

A ce prélèvement sur les revenus du foncier il faut ajouter de nombreux autres prélèvements :

• La contribution annuelle sur les revenus locatifs (2,5% du montant des loyers pour ceux qui y sont soumis),
• Les droits d’enregistrement (au minimum 5,7% du prix de vente)
• La taxe foncière dont les taux s’envolent en 2023 (en moyenne 7,1%, soit le double de l’an pensée) et le législateur a par ailleurs décidé d’un rehaussement de 7,1% des bases fiscales concernant plusieurs impôts locaux. Cette revalorisation forfaitaire des valeurs locatives est un record depuis au moins 30 ans après une hausse déjà significative de + 3,4% en 2022.
• Les droits sur les successions et dotations sont aussi à des taux très élevés, jusqu’à 45% en ligne directe au-delà de 1 805 677€, avec des franchises très basses, limitées à 100 000€ par donateur et donataire tous les 15 ans. Et les choses pourraient empirer ces prochaines années sous la pression d’une idéologie égalitaire. Par comparaison, les dons et successions entre ascendants et descendants directs sont exonérés de droit dans de nombreux pays : Canada, Luxembourg, Suède (depuis 2004), Autriche, etc. En Italie, ils sont nuls jusqu’à 1M€ et de 4% au-delà. En Allemagne ils sont nuls jusqu’à 400 000€ et ne sont que de 30% au-delà de 26M€.
• La taxe d’habitation qui n’a pas disparu pour les résidences secondaires et dont les taux comme les bases connaitront en 2024 des hausses record.

Sans surprise, si l’on écarte quelques investissements de niche, les rendements nets (après impôts) du foncier sont, dans le meilleur des cas, médiocres, à des taux moyens de l’ordre de 1,66% à 2,94% quand ils ne sont pas négatifs.

2. Les conséquences inattendues et indésirables de la réglementation

Au prétexte de corriger des imperfections du marché ou d’accélérer l’évolution de ce dernier, les gouvernements ne cessent de multiplier les contraintes réglementaires sur les locations.

Les mesures de plafonnement des loyers impactent directement la rentabilité de l’investissement immobilier. La « tradition » est ancienne (les premiers blocages des loyers remontent au moins à 1914) et les gouvernements lui restent fidèles. Depuis 2022, dans le cadre de loi sur le pouvoir d’achat, le gouvernement a limité l’augmentation des loyers à 3,5% alors que l’inflation était proche de 6% en 2022 et n’en sera pas éloignée en 2023. La loi Climat (2022) interdit quant à elle d’augmenter le loyer des logements classés F et G. Ce qui est une forme d’« expropriation par la réglementation » pour près de 2 millions de logements concernés. Expropriation évidemment sans juste compensation !

Globalement, en France métropolitaine et en octobre 2022, les loyers pour les résidences principales avaient augmenté de seulement 1,0% sur an. Ces mesures agissent comme un impôt supplémentaire sur les bailleurs. Pire, le blocage des prix prive les bailleurs des moyens nécessaires pour entretenir leurs biens et réinvestir dans la construction et détourne les investisseurs. Pénurie et insalubrité s’installent.

La réglementation touche également la relation bailleur-locataire. Le bail d’habitation doit se conformer, entre autres, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui a été renforcée par loi ALUR (maintien dans les lieux à l’issue du bail, plafonnement du loyer à l’issue du bail, forte protection contre l’expulsion même en cas d’impayés notamment s’il s’agit de personnes sensibles ou en période hivernale). Ce prétendu « rééquilibrage » de la relation bailleur-locataire accroit les risques des bailleurs.

Face à ces constats, les gouvernements, plutôt que de soigner le mal — lever les blocages —, ont préféré accélérer les projets de logements sociaux ! En 2022, 57, 75 % des logements locatifs appartiennent à  des bailleurs privés et 42,25 % à des bailleurs publics alors qu’en 1982 35,12% des logements étaient détenus par des bailleurs publics. En Allemagne, la part des logements sociaux sur le marché de la location est de 3% ! Les logements sociaux, imposés aux communes par la loi SRU de 2000, constituent une concurrence déloyale pour les bailleurs privés à double titre : a) Les exonérations fiscales (TVA, taxe foncière, impôt sur les sociétés, droits d’enregistrement) et les aides publiques éventuelles sur les prix des terrains en abaissent artificiellement les prix. b) Les loyers sociaux réduits pèsent à la baisse sur les prix du secteur privé.

Parallèlement, la réglementation foncière a organisé la raréfaction des terrains constructibles au nom d’un « malthusianisme foncier » affiché et d’un désir de lutter contre « l’étalement urbain ». Ainsi, la part de la valeur des terrains dans la valeur de l’immobilier augmente, passant de moins de 20% dans les années 80 à des valeurs qui oscillent de 30 à 40 % depuis le début des années 2000. Par suite, les mises en chantier baissent. Et les choses ne sont pas prètes de s’arranger avec l’objectif de « Zéro Artificialisation Nette » en 2050 imposé par la loi de 2021. Face à la catastrophe annoncée, le gouvernement décide de renforcer les moyens d’action des « Établissements Publics Fonciers locaux », nous éloignant encore un peu plus des solutions marchandes.

Propositions

Pour rétablir la vigueur du marché immobilier, l’étude de l’IREF propose, parmi d’autres, des propositions concrètes :

1. Que les revenus immobiliers, loyers et plus-values, soient imposés comme les revenus mobiliers, avec la possibilité d’opter pour l’impôt forfaitaire unique à 30%.
2. Supprimer l’IFI sur l’immobilier qui est aussi utile à l’économie que les capitaux mobiliers.
3. Réduire sensiblement les droits d’enregistrement sur les transmissions (cessions, donations, successions).
4. Donner la possibilité aux locataires de logements sociaux d’acheter le logement qu’ils occupent.
5. Etablir un même régime social et fiscal pour tous les bailleurs.
6. Respecter le principe de l’égalité en droit des propriétaires et des locataires dans le contrat de bail.
7. Interdire constitutionnellement au législateur de gérer les loyers en les limitant ou les encadrant d’une quelconque manière.
8. Se poser la question de juste compensation du propriétaire face à la réglementation foncière. (Peut-être avec la mise en place d’un « marché » des droits à construire).

Télécharger l’ étude: Etude_Le_véritable_coût_de_l_immobilier_pour_les_propriétaires

* Jean-Philippe Delsol et Pierre Garello