Pourquoi il ne faut surtout pas augmenter les « frais de notaire » !

Pressé en ce sens par l’Association des départements de France (ADF), le Gouvernement envisagerait de donner la possibilité aux départements d’augmenter le taux de la part des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui leur revient.

Les DMTO composent eux-mêmes ce que l’on désigne couramment comme les « frais de notaire », c’est-à-dire les coûts de transactions immobilières. Aux DMTO d’un taux global de 5,81 % (dont un taux maximal de 4,5 % de taxe de publicité foncière dans la quasi-totalité des départements) viennent s’ajouter la rémunération des notaires, la contribution à la sécurité immobilière, la TVA à 20 % prélevée sur les frais de notaire et d’agences ainsi encore que divers autres frais. Lors d’un achat immobilier, ces coûts de transactions s’élèvent au total à 7 ou 8 % du prix d’acquisition du bien (hors taxes).

En 2022, les DMTO ont rapporté 16,8 milliards d’euros. Mais la dégringolade des transactions (- 32 % environ en l’espace de trois ans) est venue elle-même grignoter fortement le niveau des recettes de DMTO.

Relever le niveau de taxation ne ferait qu’aggraver le mal, car l’augmentation du taux d’imposition provoquerait le reflux des recettes fiscales par atrophie du marché du logement. En effet, il est empiriquement assez bien établi que les DMTO, non seulement découragent les transactions et créent un « effet de verrouillage » limitant la mobilité résidentielle, mais entravent de surcroît l’accession à la propriété (en particulier chez les plus jeunes).

En décourageant des échanges (en l’occurrence des transactions immobilières) mutuellement profitables aux vendeurs et aux acheteurs, les DMTO amplifient les rigidités du marché immobilier et empêchent une allocation efficace des actifs immobiliers. L’efficacité de cette allocation est pourtant d’autant plus importante que le marché du logement est déjà fortement tendu, et que donc les DMTO forment, compte tenu de l’incidence fiscale, une composante essentielle du prix de revient au moment de la vente.

En la matière, il existe un consensus chez les économistes sur l’effet négatif des DMTO sur le volume des transactions immobilières et la mobilité résidentielle. Les deux économistes Jos Van Ommeren et Michiel Van Leuvensteijn ont ainsi mis en évidence une corrélation négative entre la hausse des « frais de notaire » et le taux de rotation des logements. En sens inverse, Michael Carlos Best et Henrik Jacobsen Kleven ont montré une corrélation fortement positive entre la diminution de l’imposition sur les transactions immobilières – même temporaire – et l’augmentation du volume des transactions.

Bref, pour améliorer l’allocation des actifs immobiliers et le rendement de la fiscalité associée, il faudrait en réalité non pas augmenter mais baisser les DMTO et ce, d’autant plus que deux études récentes (Marion Bachelet et Mathilde Poulhès ; Guillaume Bérard et Alain Trannoy) confirment l’impact négatif de la précédente hausse des DMTO en France – qui remonte à la loi de finances pour 2024 – et qu’elles peuvent par conséquent éclairer la prise de décision publique actuelle.