Sauver l’immobilier en simplifiant la fiscalité et la réglementation

La crise immobilière est déclarée. Les souvenirs de celle des années 1990 resurgissent avec les faillites en série de promoteurs et les investisseurs obligés de transférer leurs mauvais actifs dépréciés dans des « bad banks ». En réalité, comme le dit Jean-Marc Vittori dans Les Echos du 12 juin, les actifs immobiliers connaissent généralement des variations de prix moins brutales que celles des actifs financiers. Parce que les gens ont toujours besoin de se loger et parce que les mouvements sont plus longs dans l’immobilier. Mais quand même, les prix avaient alors, note-t-il, perdu 31% en six ans, 1992/1998, tandis que l’indice général des prix augmentait de 11% durant la même période. Et la crise est bien là en ce début 2023 : au premier trimestre les réservations de logements neufs se sont effondrées de 41% et les ventes dans l’ancien en Ile de France ont baissé de 22%.

Face à la crise, Mme Borne a dévoilé son plan :

• modification mensuelle du taux d’usure pour que les banques ne soient pas empêchées de prêter quand l‘inflation rattrape trop vite les limites de l’usure,
• poursuite du prêt à taux zéro –PTZ- pour les nouveaux accédants, mais en en excluant désormais la maison individuelle,
• développement des formules de dissociation du foncier et de l’immobilier construit pour aider les ménages défavorisés à acquérir,
• élargissement de la garantie Visale, la caution gratuite pour les locataires délivrée par Action Logement,
• aides à la rénovation des logements sociaux et augmentation de l’enveloppe destinée à financer la rénovation énergétique des logements MaPrimeRénov’.

Mme Borne veut encore qu’Action Logement et la CDC rachète aux promoteurs des programmes qu’ils peinent à vendre pour en faire 47 000 logements sociaux et intermédiaires. Comme si nous n’en avions pas assez : alors que les logements sociaux représentent environ 9% des logements en moyenne en Europe, leur part en France est proche de 17%, contre 3 % en Allemagne !

Instituer une flat tax immobilière

Au-delà de ces mesurettes, il paraît entendu que la loi Pinel, qui offre pour les acquisitions faites jusqu’à fin 2024 des réductions fiscales aux acquéreurs de certains logements locatifs à loyer plafonné, ne sera pas renouvelée. C’est une très bonne décision tant il est évident que ces mesures d’encouragement à l’acquisition de logements neufs en vigueur depuis plus de trente ans incitaient les particuliers à acheter sur la base de critères de seule déductibilité fiscale plutôt que de prix, de qualité et de localisation, ce qui a détruit les repères du marché au seul avantage des promoteurs.

Plus encore, Mme Borne a évoqué une refonte de la fiscalité notamment entre logements loués nus ou meublés et Airbnb. En réalité il faut craindre que dans l’air du temps, elle veuille surtout entraver les locations temporaires et touristiques qui pourtant contribuent à augmenter significativement le pouvoir d’achat de nombre de propriétaires. Mais une bonne réforme consisterait à simplifier et uniformiser la fiscalité locative en la copiant sur la fiscalité mobilière. Il s’agirait d’instituer sur tous les revenus locatifs nets, quels qu’ils soient, un prélèvement forfaitaire unique –PFU- à 30%, comme sur les plus-values immobilières (après abattements annuels).

En supprimant par ailleurs l’IFI qui est une taxe punitive plus que contributive (1,8Md€ de rendement), les investisseurs mobiliers et immobiliers seraient remis sur un pied d’égalité qui favoriserait leur arbitrage en faveur des investissements les plus utiles plutôt qu’en fonction de la fiscalité. L’investissement immobilier locatif, que l’IFI et la fiscalité sur les revenus éconduisent, retrouverait de la vigueur. Ce qui permettrait à l’Etat de réduire ses propres investissements dans ce domaine.

Suspendre les règlementations dommageables

Toutefois, si l’on veut que l’investissement immobilier retrouve un niveau suffisant pour répondre aux besoins, il faudrait aussi simplifier la réglementation. La priorité est sans doute de suspendre l’application des dispositions qui imposent qu’un logement ne puisse pas être loué à défaut de satisfaire à la classe E du DPE à partir de 2025, F à partir de 2028 et D à partir de 2034. Il faut aussi refuser l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions européennes qui interdiront la vente de ces logements. Et afin de rétablir la confiance des bailleurs, il faut interdire définitivement toutes les mesures de blocage de loyers qui sont autant d’impôts déguisés et de désincitation à l’investissement immobilier.

Plus généralement, les rapports entre locataires et bailleurs devraient être rééquilibrés dans le respect réciproque plutôt que de vouloir à un tel point  protéger les locataires que les bailleurs disparaissent.

Le logement social est déjà si important en France qu’il représente le quart des logements sociaux européens, et le logement privé est sur-réglementé. Si la prolifération des premiers et les contraintes pesant sur le second étaient la solution, on n’aurait plus de problème depuis longtemps. Mais il faut craindre que justement, ce problème vienne de ce que l’on préconise comme solutions. Ce n’est donc pas en substituant le secteur public social, déjà obèse, au secteur privé que le gouvernement résoudra la crise du logement. C’est en libérant l’investissement et les rapports entre les bailleurs et les preneurs qu’il y parviendra.