Le spécialiste de l’immobilier commercial Arthur Lloyd a publié ses prévisions sur les conséquences de la loi « climat et résilience » et de ses dispositions connues sous l’acronyme ZAN ou « zéro artificialisation nette », prévoyant une division par 2 de l’espace annuellement urbanisable en France en 2030 par rapport à 2020, et une suppression de toute artificialisation nouvelle en 2050[1].
Les effets économiques en seront dramatiques : selon l’étude, plus de 1100 km2 manqueront à l’appel en 2030 pour répondre à l’ensemble des besoins de logements ou d’emplois. Toute la France serait touchée. Certes, les 20 bassins d’emplois les plus dynamiques, aux premiers rangs desquels Toulouse (31 km2 manquants), Bordeaux (23) et Nantes (19), qui ne représentent que 7% du territoire, comptabiliseront 25% du « manque à construire » total, mais seuls 6 bassins d’emplois du nord et de l’est conserveront un potentiel d’urbanisation supérieur à l’estimation de leur demande. La pénurie sera donc globale.
La compétition entre ménages et entreprises pour réussir à obtenir un droit à construire sur un foncier de moins en moins disponible va perpétuer la hausse stratosphérique des prix du foncier constructible, et donc de l’immobilier. Cela réduira encore le niveau de vie des ménages et renforcera leur précarité, et freinera fortement le développement des entreprises, la hausse des coûts immobiliers obérant leur capacité d’investissement dans l’outil de travail, la R&D, etc.
Rappelons qu’en France, le prix des logements a augmenté hors de proportion avec le revenu des ménages depuis le début du millénaire. Les données INSEE (graphes ci-dessous) font apparaître une très large déconnexion entre la variation du prix des logements[2], et celle du pouvoir d’achat des ménages[3].
Le tableau ci-dessous montre que les prix immobiliers, dans toute la France, ont augmenté bien plus vite que les prix à la consommation et le pouvoir d’achat des ménages.
La récente hausse des taux d’intérêts, qui a réduit la solvabilité des ménages, n’a pour le moment entraîné qu’une baisse tout à fait négligeable des prix immobiliers, comme ce fut déjà le cas lors du contre-choc économique de 2008-2011.
Comme l’IREF l’a montré dans son rapport analysant les effets économiques des lois successives (de 1967 à nos jours) restreignant la constructibilité du foncier, ces hausses du logement déconnectées du pouvoir d’achat s’expliquent d’abord par le coût du foncier, dont la part de la valeur dans l’immobilier est passée de 15 à 30 %, voire parfois 50 %, entre 1997 et 2007 et s’est maintenue à ce niveau par la suite.
Ce rapport a également exposé l’absence de bénéfice environnemental découlant de ces politiques de restrictions foncières, a contrario des discours officiels :
- seulement 6% du territoire sont aujourd’hui artificialisés, et aucune projection sérieuse ne prévoit que cette proportion puisse excéder 10% en 2100 en régime de liberté foncière relative. Il n’y a pas de menace quantitative sur la disponibilité foncière urbaine ou agricole en France, et donc aucun besoin d’en limiter l’accessibilité par voie législative ;
- les dangers supposés de l’urbanisation de type pavillonnaire par extension périphérique des villes sont purement imaginaires : beaucoup de recherches académiques montrent que cette urbanisation, intégrant de nombreux parcs et jardins, n’accroît ni le risque d’inondation, ni les émissions de gaz à effets de serre, et a des conséquences positives sur la préservation de la biodiversité.
Quelques maires dénoncent la complexité et la sévérité de la loi, mais aucun n’ose remettre en cause les paradigmes fondateurs de la philosophie « ZAN », basés sur la diabolisation injustifiée de l’expansion urbaine. Il va falloir convaincre nos élus locaux et nationaux qu’une politique qui accroît la détresse financière des ménages et réduit les perspectives d’investissement des entreprises sans aucun bénéfice environnemental tangible identifiable à court ou à long terme, doit être suspendue sans délai.
[1] https://www.lesechos.fr/economie-france/social/loi-zan-ces-20-villes-qui-seront-particulierement-penalisees-2074016
[2] https://www.insee.fr/fr/statistiques/7624732
[3] https://www.insee.fr/fr/statistiques/5432491
