Une grande lamentation se fait toujours entendre pour déplorer le manque de logements sociaux en France. Le gouvernement, via Emmanuelle Wargon, avait fixé début 2021 un objectif de 250.000 logements sociaux construits dans les deux ans – soit en moyenne 125.000 par an. Mais on en est loin. Les autorisations de construire et les livraisons devraient osciller, l’an passé comme dans les prochaines années, entre 85 et 95 000 unités.
En réalité tout le secteur du logement est à la peine. Depuis le second semestre 2021, les autorisations de construire et les livraisons de logement retrouvent et dépassent légèrement les niveaux d’avant covid. Mais ceux-ci étaient déjà faibles. Face à la difficulté, le gouvernement a créé, le 31 mai dernier, une commission, dirigée par le maire (PS) de Dijon, François Rebsamen, pour avancer des propositions. Ce dernier a d’abord fait le constat que « sur la période 2014-2019, la production annuelle moyenne observée en France métropolitaine (366.000 logements) se situait 8 % en dessous de l’estimation maximale des besoins ».
Pourtant le parc social est déjà pléthorique: sa part représente 17 % des logements, contre 3 % en Allemagne. La France est le pays présentant le plus grand nombre de logements sociaux en Europe. Plus l’Etat consacre d’argent au logement (35 Md€ par an), moins on construit. Les raisons en sont multiples.
- Les promoteurs déplorent les embûches de tous ordres que mettent les collectivités locales à la délivrance de permis de construire et les obligations qu’elles imposent, au-delà des règles d’urbanisme. L’élection de maires écolos a aggravé encore le niveau de réticence et d’exigence.
- Les organismes de logements sociaux qui vont devoir consacrer des sommes considérables à la rénovation de ce qui a été baptisé des « passoires thermiques » (les logements classés F et G au titre du diagnostic de performance énergétique) auront autant de moyens en moins pour construire. L’investissement à réaliser serait de 85.000 à 90.000 euros pour faire passer un logement d’une étiquette E à A.
- Les communes qui ont perdu le bénéfice de la taxe d’habitation sont moins intéressées par la construction de logements qui génèreront autant de charges pour elles : école, crèche, routes, transports en commun… Certes l’Etat doit compenser la taxe d’habitation existante au moment de sa suppression, mais les recettes fiscales associées à chaque nouveau logement sont moindres et les maires n’ont guère confiance dans la pérennité de cette compensation.
- Plus généralement, beaucoup de maires jugent à juste titre que l’obligation de la loi SRU de disposer de 20 ou 25%, selon les cas, de logements sociaux est insupportable et contraire à leur politique.
Pompier pyromane, le gouvernement crée ainsi la pénurie qui contribue à la hausse des prix des logements (et des loyers) et conduit à vouloir plus de logements sociaux pour faire face à ces hausses de prix.
Pour remédier à ces difficultés, il a multiplié des mesures de correction. Il a promis une compensation intégrale par l’Etat, au bénéfice des communes, pendant dix ans de l’exonération de taxe foncière dont bénéficient les logements sociaux agréés de 2021 à 2026. Pour les logements intermédiaires, les propriétaires bailleurs recevront un crédit d’impôt qui compensera cette exonération de taxe foncière. Par ailleurs, il a décidé de subventionner (130 millions d’euros) les communes qui construisent en zone tendue. Mais parallèlement le dispositif Pinel a été reconduit par la loi de finances pour 2021 alors même que cette aide à l’investissement locatif favorise le plus souvent les constructions dans des zones peu tendues. Autant de mesures contradictoires et inutiles.
D’autres mesures favoriseraient mieux la construction :
- rendre leur libre fiscalité aux communes et supprimer les réglementations qui imposent des logements sociaux à des niveaux très excessifs,
- équilibrer les droits des locataires et des propriétaires et notamment permettre que les baux des locataires défaillants puissent être rompus aisément,
- faciliter l’accession à la propriété : dans les pays méditerranéens qui privilégient les politiques d’accès à la propriété, il y a très peu de logements sociaux locatifs, voire pratiquement pas comme c’est le cas par exemple de la Grèce et de Chypre,
- supprimer toutes les dispositions de blocage des loyers qui favorisent la pénurie,
- réduire la fiscalité qui pèse sur les bailleurs privés : aux taux supérieurs d’imposition les loyers d’un bailleur personne physique sont imposables à 66,2% (CSG et taxes sociales comprises). Si leur loyer net de frais annuel représente 4,5% de la valeur du bien, ce qui est beaucoup, et qu’ils sont également taxés à l’IFI au taux de 1,5%, ce loyer est entièrement consacré au paiement des impôts. Si le loyer est inférieur, ils perdent de l’argent.
Ces dispositions rendraient confiance aux investisseurs pour placer de l’argent dans le logement. L’augmentation du nombre de logement détendrait les prix et il y aurait besoin de moins de logements sociaux.
7 commentaires
C’est l’Etat qui tue la France. Les 1000 offices HLM ne sont pas la solution mais le problème. Le logement est toujours social c’est une lapalissade ! Par contre privatiser les centres de corruption et vendre la majorité des logements s’impose pour le respect des bâtiments et des Hommes. Plus de 40 ans de visites des pros du bâtiment, jke sais de quoi je parle
« Pompier pyromane, le gouvernement crée ainsi la pénurie ». La pénurie est la marque de fabrique du socialisme et plus généralement l’évolution inéluctable de toute économie administrée.
Vous faites un long article sur ce qui n’est qu’une coutume de valoriser au maximum le patrimoine immobilier (de ceux qui en disposent) en spéculant tout en les accablant avec des normes et la fiscalité.
C’est pas ce qu’on appelle la bulle immobilière ?
Bien à vous
Bonjour,
Habituellement je critique les excès de planification.
Pour le logement je serais tenté de dire qu’il faut mettre les villes à la campagne.
Pour trouver un emploi décent on se concentre vers les centres urbaines, où on fini dans les cages à lapins à marcher sur les pieds les uns les autres, en laissant les plus pauvres démunis.
Je dirai que malheureusement il faut un peu de planification pour rapprocher l’emploi et logement.
Très bon article et très bons commentaires. Dans le domaine de l’immobilier (42 années d’expertises) il est très clair que le problème est l’ETAT, surtout depuis 1981. Au lieu de chercher et trouver des solutions on règlemente. Le logement social est LE problème. L’accès à la propriété privée est LA solution (d’ailleurs à l’origine un locataire de logement social, après un certain nombre d’années d’occupation pouvait demander à devenir propriétaire de son logement sous certaines conditions). Dans certaines villes (moyennes) des quartiers de logements sociaux devenus « pourris » ont été privatisés. Ces quartiers (pour la plupart) en quelques années sont redevenus attrayants, calmes, propres et souvent débarrassés de la pègre qui les avait envahis et tout cela sans interventions policières. Comme quoi l’intervention de l’Etat n’est la panacée. En 40 ans, la propriété individuelle est passée de 48 à 54 %. Dans les 20 ans qui ont précédés elle était passée de 32 à 48 %. Si la même progression avait été maintenue, aujourd’hui 80 % des foyers seraient propriétaires et le logement social une broutille, sans parler de la sécurité. Je le dis et le répète : « cherchez à qui profite le crime! ».
Je regrette infiniment M. DELSOL mais je mets les pieds dans le plat. De quoi parlez vous ? Du manque de logement pour loger qui ?? Vous savez bien que le taux de renouvellement de la population autochtone donc de couleur de peau blanche est inférieur à celui qu’il devrait être pour assurer sa survie. Alors j’interprète votre article dans le sens que vous n’osez pas le faire. Pour loger les immigrés Africains qui débarquent tous les jours à plein bateau il faut des logements, pour éviter qu’ils logent dans des tentes inconfortables. Et voilà vous allez classer mon commentaire dans les commentaires racistes etc..
la chasse aux soit disant passoires thermiques quelquefois de meilleure qualité que des constructions hqe va encore réduire l’offre..
Pour augmenter le parc il faut simplifier les procédures d’expulsion des locataires de mauvaise foi et transformer le non paiement de loyer en délit..