Il faut sauver la propriété immobilière en France !

Déjà surtaxés au cours des dernières années, les propriétaires, soit 65% des Français[[http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=ilc_lvho02&lang=en]], sont de nouveau visés par deux mesures phares d’Emmanuel Macron : l’Impôt sur la Fortune Immobilière et l’exonération quasi-généralisée de taxe d’habitation. Or, les arguments avancés pour justifier ces mesures, à savoir le manque de mobilité des propriétaires, la faiblesse de l’offre locative et le manque d’investissement dans l’économie productive confinent à la mauvaise foi, dès lors qu’ils trouvent en réalité leur origine dans un excès d’imposition et de réglementation, lesquels sont directement imputables à l’Etat. Quelles seront les conséquences de cette politique fiscale délétère alors que le taux de propriétaire en France est déjà inférieur à celui de l’UE ?

Les propriétaires français sont d’ores et déjà matraqués d’impôts

Les propriétaires Français doivent s’acquitter annuellement de la taxe d’habitation, de la taxe foncière et, éventuellement, de l’Impôt sur la Fortune (ISF), lesquels ont fortement augmentés au cours des dernières années.

A titre d’exemple, le taux de taxe foncière voté par les départements a augmenté en moyenne de 1,5% en 2011, 1,9% en 2012, 1,8% en 2013 et même 5% en 2016 (66% dans les Yvelines), d’après le Forum pour la gestion des villes et des collectivités territoriales[[http://www.forum-gv.com/2015/sfl/etudes/SFL-FORUM-Fiscalite-2015-des-grandes-collectivites-locales-Synthese]][[http://www.forum-gv.com/2016/09/13/fiscalite-2016-des-grandes-collectivites-locales-decouvrez-letude-annuelle-de-lobservatoire-sfl-forum/]] ; à ce taux s’ajoute celui voté par les communes qui a augmenté en moyenne de 2,8% en 2010 et 1,8% en 2015[[http://www.forum-gv.com/2015/sfl/etudes/SFL-FORUM-Fiscalite-2015-des-grandes-collectivites-locales-Synthese]].

De surcroît, les propriétaires doivent s’acquitter de l’impôt sur les plus-values immobilières lorsqu’ils cèdent leurs résidences secondaires[[Les plus-values réalisées sur les résidences principales sont exonérées, du moins pour le moment]]. Or, celui-ci a récemment été renforcé de sorte que les plus-values sont désormais imposées au taux de 34,5%[[Taux forfaitaire de 19%, auquel s’ajoute 15,5% de prélèvements sociaux]]. Pour mémoire, celles-ci ont été imposées au taux de 28,1%[[Taux forfaitaire de 16%, auquel s’ajoutait 12,1% de prélèvements sociaux]] jusqu’en 2010, puis au taux de 32,5% jusqu’en 2012. A cela s’ajoute, depuis 2013, une taxe supplémentaire[[http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ext/pdf/createPdfWithAnnexePermalien/BOI-RFPI-TPVIE-20-20130806.pdf?doc=8597-PGP&identifiant=BOI-RFPI-TPVIE-20-20130806]] qui s’applique en cas de plus-value supérieure à 50.000 € et dont le taux s’échelonne de 2% à 6%. Au reste, ces plus-values ne sont dorénavant exonérées qu’après 30 ans de détention[[22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux]] et non plus de 15 ans.

Les propriétaires français seront à l’avenir taxés davantage

Au cours de sa campagne présidentielle, Emmanuel Macron n’a pas manqué de viser directement les propriétaires, en promettant d’imposer davantage ce qu’il nomme leur « rente immobilière ».

Pour ce faire, le nouveau Président compte instaurer dès 2018 un Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), lequel devrait correspondre en pratique à l’actuel Impôt sur la Fortune (ISF) mais concentré sur les biens immobiliers. Reste toutefois à savoir quel sera le champ d’application de ce nouvel IFI puisque la frontière entre biens mobiliers et immobiliers peut s’avérer ténue, si ce n’est purement théorique, et quelles seront les modalités d’imposition : les tranches et le barème d’imposition (allant actuellement de 0,5% à 1,5%) resteront-ils identiques ?

Une autre mesure phare devant être instaurée dès 2018 pourrait également avoir une incidence négative sur la fiscalité des propriétaires : il s’agit de l’exonération de taxe d’habitation pour 80% des Français. Pour comprendre le lien entre cette mesure et les propriétaires, il est nécessaire de rappeler qu’il existe en France deux types d’impôts locaux[[Pour les ménages]] : la taxe d’habitation, due au titre de l’occupation d’un logement, que l’occupant soit ou non propriétaire et la taxe foncière, due exclusivement par les propriétaires.

L’exonération quasi-généralisée de taxe d’habitation devrait, à terme, porter atteinte aux recettes fiscales des collectivités locales tant il est dans l’habitude de l’Etat de limiter progressivement les compensations qu’il leur promet. Celles-ci seraient alors contraintes d’augmenter, soit la taxe d’habitation pour les 20% de Français occupants non exonérés, lesquels devraient majoritairement être des propriétaires, soit la taxe foncière pour les 65% de Français qui sont propriétaires.

Des arguments qui confinent à la mauvaise foi

Pour comprendre les raisons qui conduisent Emmanuel Macron à vouloir imposer davantage les propriétaires, il convient de se reporter à l’un des rapports de France Stratégie[[http://francestrategie1727.fr/actions/fiscalite-du-logement/]], organisme public dont il s’est beaucoup inspiré ; et pour cause, puisque son ancien Commissaire général (Jean Pisani-Ferry) est devenu le directeur du programme économique d’En Marche. Dans ledit rapport intitulé « Quelle fiscalité pour le logement ? », France Stratégie considère que le statut de propriétaire freinerait la mobilité de ces derniers ainsi que l’offre locative ; par suite, il recommande d’imposer davantage les propriétaires afin de les inciter à devenir locataires.

Outre le caractère foncièrement dirigiste de cette recommandation, il s’avère que les arguments sur lesquels elle repose confinent à la mauvaise foi, dès lors qu’ils trouvent en réalité leur origine dans un excès d’imposition et de réglementation, lesquels sont directement imputables à l’Etat.

La mobilité des propriétaires est en effet réduite par les frais de notaires très élevés qui varient entre 7% et 8% du bien acheté ; sachant que ceux-ci sont constitués à 80 % de droits dus au Trésor Public notamment au titre des droits de mutation[[Ces droits se décomposent en plusieurs droits proportionnels perçus par le département (4,5% du prix du bien) la commune (1,20% du prix du bien) et l’Etat (2,37% du montant du droit départemental)]][[Pour mémoire, François Fillon avait proposé de les supprimer pendant la campagne présidentielle.]]

L’offre locative restreinte s’explique, quant à elle, par l’existence d’une multitude de réglementations qui s’imposent aux propriétaires, les dissuadant ainsi de mettre leurs biens en location. A titre d’exemple, la loi Alur[[Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, publiée en 2014]] de 2014 a récemment mis en œuvre l’encadrement des loyers, l’obligation de fournir des documents supplémentaires aux locataires (notice d’information, diagnostics de gaz et d’électricité) et même un permis de louer délivré par les communes !

Enfin, le manque d’investissement dans l’économie productive est directement imputable aux taux d’imposition confiscatoires sur les plus-values mobilières et les revenus de valeurs mobilières instaurés en 2012, ceux-ci allant jusqu’à 62% !

Il y a moins de propriétaires en France que dans le reste de l’UE

La France est-elle réellement ce pays de rentiers immobiliers qu’Emmanuel Macron promet de surtaxer ? Il est permis d’en douter puisque, selon Eurostat, le taux de propriétaires en France est inférieur à celui dans l’UE. Il y a ainsi seulement 64% de propriétaires français[[http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/submitViewTableAction.do]][[58% selon l’INSEE]] contre environ 70%[[http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/submitViewTableAction.do]] dans l’UE ; avec néanmoins de fortes disparités selon les pays, dans la mesure où l’on compte seulement 52% de propriétaires en Allemagne alors que ce taux s’élève à 96% en Roumanie.

Les anciens pays communistes comptent le plus de propriétaires

La Roumanie est loin de constituer un cas isolé dès lors que l’ensemble des pays de l’ancien bloc communiste enregistrent un taux élevé de propriétaires ; celui-ci s’élève ainsi à 90% en Croatie, 89% en Slovaquie et en Lituanie, 86% en Hongrie, 84% en Pologne, 82% en Estonie et en Bulgarie, 81% en Lettonie, 78% en République Tchèque et 76% en Slovénie.

Comment expliquer un taux si élevé de propriétaires dans ces pays ? Cela s’explique tout d’abord par un besoin fort et légitime de posséder chez ceux qui, jadis, ont été injustement dépossédés ou qui n’ont même jamais possédé. Cela s’explique ensuite par un fort sentiment de défiance vis-à-vis d’Etats qui ont été amenés à se muer en Etats autoritaires et spoliateurs ; à cet égard, on ne saurait trop rappeler que le statut de propriétaire constitue le meilleur rempart contre ce type de dérives !

Joseph Proudhon l’avait déjà parfaitement compris au XIXe siècle ; aussi a-t-il très justement écrit que : « la propriété est la plus grande force révolutionnaire qui existe et qui se puisse opposer au pouvoir (…) Où trouver une puissance capable de contre-balancer cette puissance formidable de l’Etat ? Il n’y en a pas d’autre que la propriété (…) La propriété moderne peut être considérée comme le triomphe de la liberté (…) La propriété est destinée à devenir, par sa généralisation, le pivot et le ressort de tout le système social » (Théorie de la propriété,1862).