Le durcissement de la réglementation anti-Airbnb n’empêchera pas la crise du logement

Profitant de la loi Echaniz-Le Meur votée en novembre 2024, la mairie de Paris a durci les règles encadrant les locations de meublés touristiques de courte durée dans la capitale. Pourtant, comme le montre une étude récente, les réglementations anti-Airbnb ne permettent aucunement de résoudre la pénurie de logements.

Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer sa résidence principale plus de 90 jours par an à Paris. Jusqu’alors, le seuil était de 120 jours. Une limite qui était pourtant conforme au fait que pour être déclarée comme résidence principale un logement doit être occupé huit mois par an.

Toujours plus de contraintes sur les locations touristiques

Pour les contempteurs des locations saisonnières ou, si l’on préfère, Airbnb, ces 120 jours étaient trop élevés. C’est pourquoi les députés Iñaki Echaniz et Annaïg Le Meur ont voulu renforcer la réglementation relative à ces locations et, par-là, « rééquilibrer le marché locatif ».

Cette loi du 19 novembre 2024 ne fait pas que donner de nouveaux pouvoirs aux maires pour limiter à 90 jours la durée pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes. Elle leur permet aussi de définir des quotas d’autorisation de meublés touristiques, et d’appliquer des amendes en cas de dépassement du nombre de jours de location ou en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme.

La loi Echaniz-Le Meur prévoit, en effet, que toutes les locations de meublés touristiques devront faire l’objet d’une déclaration au plus tard le 20 mai 2026. Déclaration qui devra être signifiée au syndic dans les copropriétés. Ces dernières ont désormais la possibilité de s’opposer aux meublés de tourisme. La loi instaure également de nouveaux taux d’abattement fiscal à partir du 1er janvier 2025, contraint les propriétaires à réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) et interdit les locations en cas de classement F et G (puis E à partir du 1er janvier 2034).

Nous l’avons dit, la mairie de Paris a sauté sur l’occasion pour limiter le nombre de jours de location. Nul doute que d’autre villes l’imiteront bientôt.

Toutes ces dispositions n’ont qu’un seul et même objectif : réduire l’offre locative de courte durée qui présente, aux yeux des élus locaux, de nombreux inconvénients. Airbnb et ses concurrents sont accusés de concurrencer déloyalement les hôteliers, de troubler le voisinage, de restreindre l’offre locative « classique » (de longue durée) et, par conséquent, de faire monter les prix.

Si l’on peut admettre que, parfois, les locataires manquent de savoir-vivre et gênent les résidents d’une copropriété, les autres griefs ne sont pas recevables. Les hôtels ne souffrent pas vraiment de la concurrence de ce nouveau mode de location arrivé en France en 2012 : à Paris en 2010 le taux d’occupation de l’hôtellerie était de 80,8% ; 2023, il était de 78,4%. Pendant les deux semaines et demie des Jeux olympiques, il a été de 79%.

Si ce taux stagne, c’est peut-être parce que le prix des hôtels à Paris a augmenté, en moyenne, de 77% depuis 2017, comme le montre une étude d’Oxford Economics, et que le nombre de chambres a progressé de 5% depuis cette date (+4 000 chambres).

Les nouvelles règles n’empêcheront pas la pénurie de logements à Paris

Quant à l’idée que les locations saisonnières de courte durée restreignent l’offre locative de longue durée, elle est probablement vraie en partie. De nombreux propriétaires préfèrent, en effet, louer via Airbnb car ils n’ont pas les contraintes de la location classique.

Cependant, en quoi le fait de louer moins souvent sa résidence principale pourrait-il avoir un quelconque impact sur le marché locatif classique ? Nous avons beau chercher, nous n’arrivons pas à faire le lien entre les deux sujets !

Cela fait maintenant huit années que la mairie tente d’enrayer le développement d’Airbnb dans la capitale : enregistrement obligatoire en 2017, puis règles strictes sur la location des résidences secondaires et un plafond de 120 jours pendant lesquels une résidence principale peut être louée, avec des amendes importantes en cas d’infraction. Cela a-t-il eu un quelconque effet sur la crise du logement ? Non. Depuis cette date, les prix de l’immobilier ont augmenté en moyenne de 15% et ceux des loyers de 21% (malgré l’encadrement).

A vrai dire ce n’est pas étonnant : les annonces sur la plateforme Airbnb ne représentent que 1,2% de l’ensemble du parc parisien de logements. Oxford Economics a calculé que réserver l’ensemble des meublés touristiques parisiens au logement aurait un impact infime, de l’ordre de 0,1%, sur les prix de l’immobilier.

L’IREF l’a montré à de nombreuses reprises, c’est la réglementation et la fiscalité qui expliquent en grande partie la raréfaction de l’offre locative classique, à Paris comme partout ailleurs en France et dans le monde. C’est pourquoi, dans la capitale, le nombre de logements vides a augmenté de 19% au cours des sept dernières années.

Paris sera réservée aux riches touristes étrangers

En revanche, les conséquences néfastes de cette réglementation Airbnb sont multiples. D’abord, elle prive les habitants d’un complément de revenus bien utile en ces temps de baisse du pouvoir d’achat, mais elle pénalise aussi les commerçants. Selon l’étude d’Oxford Economics, les 12,2 millions de nuitées réservées dans des meublés de tourisme à Paris en 2023 ont généré 3,6 Mds d’euros de chiffre d’affaires pour les commerces locaux et ont soutenu plus de 33 000 emplois.

Ensuite, cette réglementation fait monter les prix des locations Airbnb et des hôtels. La demande restant soutenue, restreindre l’offre ne peut qu’avoir un effet inflationniste. Paris sera alors réservée aux riches touristes étrangers, le Français provincial moyen, empêché de venir en voiture à cause de la ZFE et incapable de faire face à la hausse des prix, préfèrera sans doute aller à l’étranger.

Par ailleurs, réduire la capacité d’accueil comme le fait la mairie de Paris rendra difficile l’organisation d’événements de grande ampleur. Oxford Economics estime que 21% de l’augmentation de la fréquentation touristique liée aux JO a été absorbée par les locations Airbnb.

Enfin, cette réglementation restrictive ne pourra qu’inciter les Parisiens à tricher et à louer en dehors des plateformes établies, c’est-à-dire au noir. La municipalité estime qu’il y a 25 000 meublés touristiques loués illégalement dans la capitale. Leur nombre risque fort d’augmenter.

Cette réglementation restrictive ne résout en rien la crise du logement à Paris. Et en empêchant les propriétaires d’user de leurs biens comme ils l’entendent, elle porte un nouveau coup au droit de propriété déjà bien malmené dans notre pays. Or il n’y a pas de société libre sans strict respect du droit de propriété.