En novembre 2023, Elisabeth Borne commandait, à la députée (Renaissance) Annaïg Le Meur, des propositions de réforme de la fiscalité locative. Le rapport a été remis à son successeur Gabriel Attal au mois de juillet 2024.
La mission confiée à la députée Le Meur consistait à « étudier les évolutions possibles de la fiscalité locative, intégrant la prise en compte de la durée de la location dans le but de favoriser la location longue durée à titre de résidence principale ; simplifier la fiscalité locative en faisant des propositions amenant à la convergence des régimes fiscaux ; maintenir une offre locative privée à loyers abordables avec des critères sociaux et une meilleure performance énergétique ».
Nous ne nous attarderons pas sur les propositions qui passent à côté du sujet dans la mesure où elles ne visent pas à réduire la fiscalité pas plus que les contraintes qui pèsent sur les propriétaires bailleurs. Seule celle qui demande à ce que le cadre fiscal de la location soit simplifié et que tous les revenus locatifs soient réunis dans une seule catégorie est vraiment pertinente.
Pourtant, la députée Le Meur produit dans le document un tableau qui aurait dû la faire réagir. C’est celui de la rentabilité d’un investissement locatif.
Estimation du taux de rentabilité d’un investissement locatif (hors plus-value)
sur 12 ans en fonction du mode de location et de l’imposition du ménage investisseur
Que voit-on, en effet, sinon que l’investissement locatif ne rapporte pas grand-chose si ce n’est la location meublée de courte durée (Airbnb), essentiellement pour les ménages les moins imposés à l’impôt sur le revenu ? Le tableau aurait été bien plus sombre encore si la députée avait pris en compte la fiscalité du capital (IFI, impôt sur les plus-values, droits de mutation, etc.) !
Madame Le Meur aurait dû s’offusquer que la location nue de longue durée soit d’un rendement aussi faible – et même parfois négatif – et en tirer toutes les conclusions qui s’imposent.
A savoir : instituer sur tous les revenus locatifs nets, quels qu’ils soient, un prélèvement forfaitaire unique (flat tax) ; supprimer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ; simplifier la réglementation ; supprimer les blocages de loyers ; rééquilibrer les rapports entre locataires et bailleurs. Car c’est en commençant par rendre l’investissement locatif à nouveau rentable que l’on pourra résoudre la crise du logement.
