Immobilier : la nouvelle menace Macron !

Emmanuel Macron a récemment déclaré qu’il souhaitait taxer la rente immobilière improductive des Français et exonérer la majorité d’entre eux de taxe d’habitation. Ce faisant, l’ancien ministre de l’Economie s’inscrit clairement dans la continuité de François Hollande, dont les choix désastreux ont déjà fortement porté préjudice au secteur de l’immobilier.

L’immobilier est un secteur sensible aux mauvais choix politiques

Le secteur de l’immobilier est malheureusement tr ibutaire, pour partie, des choix opérés par les responsables politiques. Il se trouve, en conséquence, régulièrement malmené par ceux qui, à l’instar de François Hollande, ne mesurent pas les conséquences néfastes d’une politique axée contre les propriétaires.
Ce dernier a, en effet, débuté son quinquennat en faisant montre d’un discours franchement hostile à l’égard des propriétaires et d’une volonté de mettre un terme à une tendance dénoncée comme spéculative. Cette approche a débouché sur l’adoption, début 2014, de la désastreuse Loi Alur de Mme Duflot, qui prévoyait, entre autres, l’encadrement des loyers et l’instauration d’une kyrielle de nouveaux documents devant impérativement être joints au contrat de location (notice d’information, extrait du règlement de copropriété, diagnostics techniques supplémentaires, etc.).
Cette loi, foncièrement anti-propriétaire, a engendré un tel ralentissement de la construction et de la promotion immobilière que François Hollande s’est finalement retrouvé contraint et forcé de prendre plusieurs mesures favorables au secteur. D’où la (tardive !) loi Pinel et le renforcement des prêts à taux zéro aux primo-accédants qui ont timidement contrebalancé le séisme Duflot.

L’immobilier est un fer de lance de la croissance française

Quels sont les liens entre l’immobilier, qui représente environ 10 % du PIB français, et la croissance ?
En France, l’effet de levier du secteur sur l’économie générale apparaît considérable dès lors que plus de la moitié des Français sont propriétaires (58 % des Français), ce qui signifie que le logement s’inscrit comme une composante essentielle de leurs investissements.
Par ailleurs, le secteur de l’immobilier constitue le troisième pourvoyeur d’emploi (6.5% des salariés français) et représente 15% du total des entreprises en France avec une forte surreprésentation au sein des TPE.
En définitive, la réalité de ce secteur mal-aimé des politiques, qui l’associent fallacieusement à la rente et à la spéculation, est qu’il a largement contribué à la croissance française au cours des deux dernières années, bien plus d’ailleurs que le numérique ou les services qui monopolisent pourtant l’attention des médias et de certains politiques.

L’immobilier est un secteur directement menacé par Emmanuel Macron

Le programme présidentiel le plus abouti en matière d’immobilier est incontestablement celui d’Emmanuel Macron, lequel fait curieusement de la lutte contre le patrimoine immobilier son cheval de bataille fiscal.
Ce positionnement malheureux n’est pas un hasard puisque Emmanuel Macron a délibéremment recruté comme responsable du programme de son mouvement En Marche, un économiste controversé, à savoir Jean Pisani-Ferry, qui n’est autre que l’ancien Commissaire général de France Stratégie. Il a déjà été évoqué que cet organisme avait, sous la férule de ce dernier, publié une étude contestée, intitulée « Quelle fiscalité pour le logement ? », dans laquelle était avancées plusieurs propositions baroques pour taxer davantage les propriétaires (imposition sur la base de loyers fictifs, etc.)
Il va de soi que l’ancien ministre de l’Economie n’a pas repris ses propositions telles quelles dans son programme présidentiel (son électorat serait sinon plus restreint). Ses récentes propositions suggèrent néanmoins qu’il s’en est bel et bien inspiré, ce qui pourrait grandement nuire au secteur de l’immobilier.
Sa première proposition consistant à instaurer, en place de l’ISF, un impôt sur la « rente immobilière » pourrait ainsi fortement réduire les investissements immobiliers dès lors que ceux-ci deviendraient moins attractifs. C’est d’ailleurs l’objectif plus ou moins avoué d’Emmanuel Macron et celui clairement affiché de Jean Pisani-Ferry, chef d’orchestre de son programme.
Il doit être rappelé que les propriétaires soumis à l’ISF sont déjà imposés annuellement sur une plus-value immobilière latente contestable puisque liée à un marché particulièrement volatile (c’est pourquoi ce type d’imposition est, à juste titre, exclu dans la plupart des pays). Ils doivent, de surcroît, affronter les attaques sournoises de l’administration fiscale qui ne manque jamais une occasion de réévaluer (souvent de façon contestable !) le patrimoine immobilier des contribuables qu’elle souhaite opportunément assujettir à l’ISF. Pour la petite anecdote, Emmanuel Macron a lui-même été récemment victime des foudres de Bercy qui a réévalué son patrimoine immobilier et assujetti celui-ci à l’ISF.
L’instauration d’un impôt uniquement centré sur la « rente immobilière » aurait pour fâcheuse conséquence de focaliser les attaques de l’administration fiscale sur les propriétaires. Ceux-ci se verraient donc exposés au risque d’être soumis à des réévaluations de patrimoine répétées, et ce, afin de compenser les pertes de recettes habituellement générées sur d’autres types d’actifs (valeurs mobilières, etc.)
De surcroît, le candidat d’En Marche a prévu d’exonérer quatre foyers fiscaux sur cinq de taxe d’habitation. Cette annonce n’est pas sans poser de nombreux problèmes (qui feront l’objet d’une analyse séparée) et pourrait s’avérer coûteuse. Dans un premier temps pour l’Etat et, dans un second temps pour les propriétaires, dès lors qu’ils demeureront in fine les seuls à pouvoir être ponctionnés par des collectivités locales toujours en mal de financement et progressivement abandonnées… par l’Etat.
En conclusion, force est de constater que les propositions d’Emmanuel Macron se révèlent très préoccupantes pour les propriétaires, d’autant qu’elles font suite à la politique immobilière désastreuse de François Hollande.
Emmanuel Macron devrait gardait en mémoire que le célèbre adage selon lequel « Quand le bâtiment va, tout va » peut également prendre une tournure négative de sorte que : « Quand le bâtiment ne va pas, rien ne va » !