La “Servitude de Mixité Sociale”, ce permis de voler qui ne dit pas son nom

A l’occasion de l’enquête publique sur le projet de nouveau plan local d’urbanisme (PLU) de la ville de Paris, les propriétaires d’un millier d’immeubles ont pu découvrir qu’ils étaient “pastillés”, c’est à dire frappés d’une “servitude de mixité sociale” (source). Toute opération de travaux lourds, pour être autorisée, devra prévoir une part de reconversion en logements sociaux, qui seront revendus à perte à des organismes HLM, à charge pour l’investisseur de récupérer cette perte sur la revente de la partie privée de son programme. Il s’agit là d’une “taxe cachée”, n’apparaissant dans aucune statistique fiscale.

Ce dispositif est, hélas, parfaitement légal. Ses prémisses ont été posées par la loi SRU de 2001 (gouvernement Jospin) qui imposait un dispositif semblable pour les programmes neufs, mais ce sont deux gouvernements de “droite”, sous MM. Chirac et Sarkozy, qui ont étendu ce dispositif aux opérations de réhabilitation dans l’ancien, en autorisant les communes à inscrire au PLU des “secteurs de mixité sociale”. La loi Duflot a parachevé cette construction législative d’inspiration socialiste en relevant les seuils minimaux de construction sociale par agglomération, et en quintuplant les amendes vis-à-vis des communes récalcitrantes.

Les Parisiens ne sont pas les premières victimes de cette mesure, laquelle, comme toute servitude, a pour effet immédiat de faire s’effondrer la valeur des immeubles visés. Le site du ministère du logement encourage ces opérations, allant jusqu’à publier des fiches pratiques à l’usage des maires. Cependant, la version parisienne du “pastillage” social des immeubles se distingue par son exhaustivité, puisque même des bâtiments actuellement non affectés au logement (écoles, bureaux…) peuvent se voir grevés d’une obligation de logement ou d’équipement à vocation sociale.

Ce “pastillage” n’est pas le seul moyen à la disposition d’élus peu soucieux du droit de propriété de s’arroger des bâtiments à bon compte. Le code de l’urbanisme permet, dans certaines conditions, à toute mairie, communauté de commune ou établissement public foncier de préempter un bien immobilier lors de toute transaction. Ce “droit de préemption urbain” peut s’exercer à un prix fixé par l’administration des domaines, souvent inférieur à celui librement convenu entre les parties.

Mais la technique du “pastillage social”  permet de faire porter l’intégralité de l’apport de trésorerie d’un investissement dans le logement social à un opérateur privé.

Moralement, ce dispositif est indéfendable, bien qu’utilisé dans de très nombreux pays occidentaux. Le droit de propriété suppose, depuis la Rome antique, le libre usage, la libre jouissance et le libre transfert de son bien (Usus, Fructus, Abusus), et le pastillage, non seulement réduit ces libertés mais fait supporter au propriétaire le coût de restriction de ces libertés.

Les promoteurs de ce dispositif expliquent que “la fin justifie les moyens” et qu’il s’agit de leur seule possibilité de financer le sacro-saint logement social. Mais rien n’est plus faux. De tels dispositifs existent depuis longtemps dans les États américains les plus à gauche, sous le nom de “Inclusionary Zoning”. De nombreuses études (un exemple) ont montré que la taxe cachée supportée par la part privée des opérations de logement réduisait le nombre total de logements construits d’environ 10% et augmentait le prix des logements privés de 10 à 20%, renforçant la détresse locative des ménages. Plus encore, ces politiques créent au sein de la classe moyenne des franges de revenus à la fois trop aisées pour pouvoir bénéficier d’un logement public, et trop pauvres pour le parc privé.

Ajoutons qu’en France, depuis des décennies, les organismes de contrôle des offices HLM ont montré que le parc de logements sociaux ne remplissait que partiellement sa mission sociale, près d’un tiers du parc l’étant par des ménages au-dessus du revenu médian, et 3% du parc social est occupé par des ménages appartenant aux 20% les plus aisés (source).

Le résultat probable du “pastillage” voulu par Anne Hidalgo et sa majorité est que les propriétaires concernés, s’ils ne trouvent aucun moyen de détourner la loi, s’abstiendront d’entreprendre toute restructuration lourde d’un patrimoine souvent vieillissant, patrimoine qu’ils ne pourront pas vendre, sauf à le brader. En termes de nombre de logements disponibles, la mesure ira donc exactement à l’inverse de l’effet souhaité, et la détresse locative des ménages modestes s’en trouvera aggravée.

Il faut changer de paradigme. Les zones tendues n’ont pas besoin de “logement social”. Elles ont besoin de logements, tout court ! Le frère du Cardinal de Mazarin l’avait bien compris, lui qui a résolu, au XVIIe siècle, le problème du logement pour les pauvres à Aix en Provence… En libéralisant la construction pour les riches ! Ceux-ci, en abandonnant leurs logements précédents, ont fait baisser leurs prix, et par ricochet, ont permis aux familles modestes de trouver un toit, sans qu’un centime du contribuable ne soit consacré à du logement subventionné. La validité de ce effet de “rebond”, où les logements des riches d’un jour deviennent ceux de la classe moyenne de la génération suivante, qui à leur tour fournissent les logements des classes modestes, a été documentée par de nombreux exemples étrangers, y compris dans des pays à forte tradition sociale-démocrate comme la Suède.

Mais il est peu probable que l’équipe d’Anne Hidalgo soit sensible à cette logique de bon sens économique. Ses décisions auront pour effet de faire entrer dans la capitale des publics dont le logement sera dépendant de la mairie, afin d’asseoir une majorité électorale à long terme. Et qu’importent les dommages collatéraux, notamment pour les classes moyennes.