La bulle immobilière n’éclatera pas, car l’État continue de l’alimenter

La remontée des taux d’intérêts initiée par les banques centrales a suscité quelques articles de presse évoquant la possibilité d’un éclatement prochain de la bulle immobilière, laquelle atteint des sommets à Paris et à Lyon, et retrouve de la vigueur en province, comme en témoigne la dernière mise à jour des statistiques officielles du ministère du logement :

Les conditions d’un éclatement ne sont pas réunies

Mais douchons l’enthousiasme de ceux qui souhaitent un tel éclatement, qui serait socialement bienvenu : il y a peu de chance qu’il se produise.

Ceux qui prédisent un retournement brutal du marché font la même erreur que ceux qui en expliquent la hausse uniquement par des phénomènes jouant sur la demande de logement, et notamment une solvabilité accrue des ménages due aux faibles taux d’intérêts. Ceux-là oublient que pour qu’une bulle se produise, il faut certes que d’une part la demande soit stimulée, mais aussi que l’offre ne puisse pas s’y adapter.

Dans notre récent rapport consacré aux ravages économiques et sociaux des politiques anti étalement urbain, nous avons montré qu’en France, la réglementation foncière était le facteur prépondérant empêchant cette adaptation de l’offre de logements à la demande. Ce mécanisme de formation des bulles immobilière conjuguant demande et offre peut être synthétisé par le diagramme ci dessous :

La hausse des taux d’intérêt pourrait réduire la solvabilité de la demande. Mais les craintes inflationnistes, au contraire, risquent d’inciter les épargnants à privilégier plus encore qu’aujourd’hui l’immobilier, réduisant l’impact de cette baisse de solvabilité sur l’appétit d’investissement immobilier.

Et surtout, loin d’être allégées, nos réglementations foncières déjà très malthusiennes vont connaître un nouveau tour de vis via la loi Climat et Résilience d’Août 2021.

Entre autres, celle-ci forcera les communes à introduire, dans leurs plans locaux d’urbanisme, un pourcentage beaucoup plus élevé de territoires interdits d’urbanisation, via plusieurs dispositifs aux acronymes barbares tels que la création de PEAN (périmètres de protection d’espaces agricoles et naturels périurbains), de SDAP (stratégies départementales d’aires protégées, pour la biodiversité).

Et surtout, cette loi introduit  l’objectif proprement hallucinant d’une division par deux de l’artificialisation des sols d’ici 2030, et d’une ZAN (Zéro Artificialisation Nette) en 2050, et ce quelle que soit l’évolution démographique du pays.

Rappelons que lorsque la première phase d’inflation immobilière a eu lieu en France entre 1998 et 2007, les taux d’intérêt réels étaient encore positifs de 1,5% en fin de période (cf figure ci dessous) :

Avec un foncier rendu encore plus rare qu’en 2007 du fait de lois toujours plus restrictives, il faudrait donc une hausse des taux nets d’inflation beaucoup plus forte que celles aujourd’hui annoncées par les banques centrales pour ramener les prix du logement rapportés au revenu des ménages au niveau de ceux du siècle dernier.

Donc si cette hausse se poursuit, tout au plus observera-t-on des corrections baissières légères dans les agglomérations les plus fortement touchées par l’inflation immobilière, mais rien qui puisse être qualifié de “dégonflement massif” ou “d’éclatement de la bulle”.

“Et pourtant, il faudrait qu’elle éclate”

C’est regrettable, car rappelons une fois encore que la charge de logement des ménages a augmenté de 60% depuis les années 70, absorbant en grande partie leurs gains de pouvoir d’achat (cf figure ci dessous, source comptes du logement 2020) :

Et rappelons également que ce sont les 25% de ménages les plus pauvres qui ont le plus pâti de cette forte inflation des dépenses d’habitation (source INSEE-IREF) :

Les conditions pour un “éclatement” de la bulle immobilière actuelle ne sont pas réunies, et cela est socialement fort regrettable. C’est la faute “aux banques centrales et “aux” Etats.