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Le logement social détruit le marché du logement

par Jean-Philippe Delsol
Le manque de logements est accusé de favoriser l’augmentation des loyers, de réduire la mobilité des actifs et d’empêcher l’éradication des logements insalubres. A dire vrai les besoins de nouveaux logements sont incertains. Un chiffre annuel de 500 000 est régulièrement évoqué, mais jamais atteint. Il est vrai que malgré la baisse de la natalité, le besoin de résidences principales continue d’augmenter du fait notamment de la séparation des ménages, de la mise en couple tardive, du vieillissement, de l’immigration…  Face à la pression sociale, les gouvernements successifs s’empressent de promettre des logements sociaux. Mais loin d’être la solution, c’est sans doute le problème.

Un logement social surnuméraire

Dans plusieurs pays comme l’Espagne, la Grèce ou le Portugal, la propriété de son logement est ancrée dans les habitudes et le logement social est très peu présent. D’autres pays comme l’Allemagne, la Belgique, l’Irlande et la Pologne en réservent l’accès aux ménages les plus pauvres et leurs logements sociaux représentent 5 à 10% des résidences principales. La France, avec quelques pays du Nord, a permis un très large accès aux logements sociaux, généralement publics ou parapublics.

L’Europe des 25 compte environ 21 millions de logements sociaux dont le quart se situe en France. Alors qu’ils représentent environ 9% des logements en moyenne en Europe, leur part en France est proche de 17% comme l’indique le tableau ci-après établi par l’Insee :

Répartition des logements en France en % de l’ensemble des résidences principales
1982

2021

Propriétaires 50,4

57,9

   Propriétaires sans charge de remboursement 27,2

37,7

   Accédants à la propriété 23,2

20,2

Locataires 41,0

39,8

   Bailleurs publics 14,4

16,9

   Bailleurs privés 26,6

22,9

Logés gratuitement 8,6

2,3

Ensemble 100,0

100,0

Un secteur privé menacé

Un quart des ménages vivant en France est propriétaire de plusieurs logements et 13 % des ménages français possèdent au moins un logement mis en location. Le secteur locatif privé est plus important que le secteur public. Mais il est de plus en plus menacé.

Au 1er janvier 2021, la France métropolitaine compte 36,2 millions de logements dont 82 % sont des résidences principales. Pourtant la part des résidences principales diminue légèrement : 81,8 % en 2021, contre 82,6 % en 1982. Cette baisse est due notamment à l’augmentation du nombre de logements vacants. Une telle vacance, comme l’insuffisance de constructions nouvelles, sont imputables à trois facteurs principaux :

  • l’augmentation de la fiscalité, notamment avec la hausse de la CSG et le maintien de l’IFI ou la non application aux loyers du taux d’imposition forfaitaire à 30% des revenus mobiliers ;
  • la multiplication de contraintes écologiques : DPE, diagnostic de performance énergétique, audit énergétique, interdiction de louer ( voir l’article de J. Ph. Feldmann ) …
  • l’importance des contraintes qui pèsent sur les bailleurs dans leurs relations avec les locataires : difficulté d’expulsion des mauvais payeurs, sous-indexation et parfois gel des loyers, difficultés d’obtenir des garanties, de sélectionner son locataire, de l’expulser si nécessaire, de lui faire payer les dégradations en fin de bail…

Les propriétaires sont également las d’être montrés du doigt. Outre son coût, l’IFI les stigmatise en même temps qu’il les pénalise. Rentier devient une injure indépendamment des efforts que ces propriétaires de logements ont fait pour les acquérir à force d’épargne honnête sur des revenus déjà lourdement imposés.

La concurrence déloyale des logements sociaux

Bien plus, les logements sociaux représentent à double titre une concurrence déloyale pour les bailleurs privés. Les exonérations fiscales (TVA, taxe foncière, impôt sur les sociétés, droits d’enregistrement) et les aides publiques éventuelles sur les prix des terrains abaissent artificiellement leurs prix. Les loyers sociaux réduits pèsent à la baisse sur les prix du secteur privé. Tout concourt ainsi à écarter les investisseurs privés du logement alors qu’on aurait besoin d’eux pour répondre à la demande du marché.

L’offre toujours croissante de logements sociaux fixe de fausses références de prix des loyers tandis que l’attractivité de ce bon marché du logement créée des files d’attente à l’entrée d’autant plus importantes que les locataires en place s’incrustent au risque de renoncer à des emplois qui les obligeraient à déménager. Cette excroissance du secteur public renforce les mentalités d’assistés de Français déjà gavés d’aides publiques et bénéficiaires de l’Aide personnalisée au logement -APL. Ce qui non seulement entrave l’accroissement du parc immobilier disponible, mais aussi déresponsabilise, gangrène les mentalités et affadit les comportements.

Un gouvernement courageux devrait, comme les Anglais l’ont fait, favoriser très largement, et beaucoup plus qu’aujourd’hui, la vente de leurs logements aux locataires sociaux après, si nécessaire, remise en état des immeubles concernés. Parallèlement, tous les bailleurs devraient bénéficier du même régime social et fiscal. On sortirait ainsi de la confusion qui dispense des aides aux bailleurs sociaux en même temps que des aides aux locataires (APL) tout en punissant les bailleurs privés. Il serait préférable de supprimer toute aide à la pierre pour se limiter aux aides à la personne, adaptées aux situations individuelles, dans le cadre d’une allocation unique attribuée aux vrais nécessiteux. Mais aurons-nous jamais un gouvernement courageux ?

 

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6 commentaires

Arbib 9 mai 2022 - 4:50

Bonjour vu les prix des loyers si vous supprimez les logements sociaux, vous accentuerez la misère déjà bien présente sur le territoire français. Se loger n’est pas un luxe mais un besoin. Réfléchissez avec des thèses plus modestes en pensant qu’un salaire est parfois inférieur au prix d’un loyer

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Nicolas Lecaussin 9 mai 2022 - 8:59

Il faut se poser la question pourquoi les loyers sont élevés (surtout en région parisienne)..

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VIGNELLO Daniel 9 mai 2022 - 5:16

Tout logement est social selon les besoins primaires Maslow. CE QUI TUE LE LOGEMENT c’est l’Etat et ses 1000 HLM et foncières logement. Je sais de quoi je parle, j’ai commercialisé durant 40 ans des Bois et matériaux avec comme clients les Entreprises et les Administrations. Mon territoire : les Savoie et la Suisse Francophone. J’ai pu comparer la Liberté et la corruption. L’Etat s’occupe de tout sa&uf de ce qui le concerne : La Sécurité (le régalien)

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en fait 9 mai 2022 - 7:50

OUI, pourquoi OUI à la Pierre et Non à la Personne ?. Certes le bon sens devient de plus en plus rare, mais, il y a peut-être une autre explication ?. En effet, le 10 04 2022 en fonction de tous les Citoyens de plus de 18 ans, nous avons eu pour – E.M. 18 % – M.L.P. 15 % – J.L.M. 14 %.
Aussi, les 17 % de logements sociaux semblent être un bon indicateur de  » votants captifs ».
Sans oublier L .L.S ou La Libéralité Socialiste ( au sens large cependant, . .. …., ).
– pour quelque uns : bureaux souvent prestigieux dans les  » beaux quartiers », fromages très juteux pour les affidés ( rémunérations, voitures de fonctions, secrétariat V.I.P., avantages en nature, . .. …. ) H.L.M. de 200 m2 mini à Saint Germain des près vs locations au prix du méchant marché de leurs biens, relations particulières avec les fournisseurs, difficiles voyages d’études dans les paradis touristiques , fiscaux, . .. ….,
– pour tous les autres : plus ou moins « ghettoisation », factures salées de chauffage, qualité de vie  » modeste » , H.L.M des près très loin, . .. …., on cultive les futurs votants du camp du bien, . .. ….,
Donc tout va très bien.

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MAUBUISSON 11 mai 2022 - 4:20

Beaucoup d’accédants à la propriété ignorent, lors de constructions de logements neufs, qu’une partie, au nom de la mixité sociale, est achetée par des organismes sociaux qui les destinent à de la location, alors que cette mixité n’est pas toujours souhaitée par les acquéreurs privés. Avez vous un retour relatif à ce problème ? Je vous remercie par avance de vos réponses.

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Obeguyx 15 mai 2022 - 1:09

Votre article est très intéressant, mais il manque de recul. L’immobilier locatif a très bien fonctionné jusqu’en 1980. Les logements sociaux étaient de moins en moins prisés et le locatif privé ne cessait de s’améliorer dans l’ancien (aides importantes à l’ancien via l’Anah alors gérée de manière exclusivement privée) comme dans le neuf (constructions de bien meilleure facture à tous les niveaux). Une politique de l’accession à la propriété de la résidence principale fut mise en oeuvre (sous Giscard, encore cet abruti) avec des aides dites sociales (le prêt PAP). Cela a conduit à une catastrophe de cette filière et l’arrivée du socialisme en 1981 et sa loi inique dite « Quillot » qui a fini de démolir le secteur. Depuis nous avons sombré dans la pure démagogie et nous sommes parmi les plus mauvais élèves de l’Europe (encore une fois). Il existe pourtant une loi qui, je crois, n’est toujours pas abolie, qui permet à tous locataires sociaux ayant occupé son logement pendant une durée minimum de pouvoir acquérir son logement à un prix privilégié. Les sociétés HLM ont toujours refusées de se soumettre à cette loi, car elles risquaient de perdre le total contrôle des immeubles gérés. L’Etat n’est pas partageur et plutôt accaparateur. La seule solution consisterait à privatiser les logements HLM et à supprimer l’organisme chargé de les gérer. En 1972, le projet était de rejoindre l’Espagne avec un taux de 70 % de propriétaires privés de leur résidence principale à l’horizon 2000. En 2021, nous n’atteignons pas les 58 %, alors que nous devrions être à 85 % minimum avec un parc en état, et la disparition de ces organismes qui se goinfrent goulument de l’argent public, donc du notre. On est donc pas sorti de l’Auberge !!!

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